小區(qū)公共收益 業(yè)主如何追回？【開放區(qū)域停車費(fèi)、電梯廣告收入……】

　　小區(qū)開放區(qū)域建造停車場收取停車費(fèi)，但是收費(fèi)主體和費(fèi)用去向不明；物業(yè)投放電梯廣告，不但從未征求過業(yè)主意見，更別提把廣告的收入分給業(yè)主了——小區(qū)公共部分使用和收益明細(xì)去哪兒了？相關(guān)案例時(shí)有發(fā)生，不乏小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司為此對(duì)簿公堂。

　　業(yè)委會(huì)起訴前物業(yè)公司

　　追回137萬公共收益

　　2020年6月，某小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，決議解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并授權(quán)業(yè)主大會(huì)公開招標(biāo)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨后，此表決公告在社區(qū)各公示欄進(jìn)行公告。同年11月，某小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)啟動(dòng)民事訴訟程序，向前期物業(yè)服務(wù)公司追索公共收益。12月，某小區(qū)業(yè)委會(huì)向原物業(yè)服務(wù)公司送達(dá)了《撤場告知書》，告知其于次年2月底撤場。

　　原告業(yè)委會(huì)表示，被告原物業(yè)公司自2014年起向原告所在小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)期間收取的停車費(fèi)、多種經(jīng)營等公共收益中屬于原告的部分共計(jì)1375457元未及時(shí)向原告移交。原告請求法院判令被告前物業(yè)公司向原告返還該筆收益，并支付相應(yīng)的利息損失。

　　被告原物業(yè)公司辯稱，原被告就合同履行期間公共收益問題的主要分歧是，原告未將2014年至2018年停車費(fèi)收入的稅后及2018年多經(jīng)收入稅收扣除，未將被告提前從停車費(fèi)中提取的停車管理費(fèi)作為成本進(jìn)行扣除，導(dǎo)致原告匯總的合計(jì)金額高于被告核算數(shù)據(jù)。綜上，被告認(rèn)為對(duì)于應(yīng)屬于原告部分的公共收益737111元應(yīng)盡快向原告返還，對(duì)于超出被告認(rèn)可部分請求法院予以駁回。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。被告原物業(yè)公司在搬離某小區(qū)后，理應(yīng)將屬于該小區(qū)全體業(yè)主共有的收入支付給原告，現(xiàn)在逾期支付已經(jīng)構(gòu)成違約。應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等違約責(zé)任。

　　就存在爭議的成本計(jì)算問題，被告原物業(yè)公司認(rèn)為停車費(fèi)收入中應(yīng)按照每個(gè)車位每月60元的標(biāo)準(zhǔn)扣除成本。法院認(rèn)為，合同中相關(guān)約定的前提應(yīng)當(dāng)是車位產(chǎn)生了收益，即有人使用車位并交納了費(fèi)用，被告在未考慮車位是否產(chǎn)生收益的情況下，直接按照車位數(shù)量計(jì)算成本明顯不當(dāng)。原告按照總收入核算車位使用數(shù)量，再按照每個(gè)車位每月60元的標(biāo)準(zhǔn)在收入中扣除成本，該計(jì)算方式符合約定。

　　另外，就被告主張的多種經(jīng)營收入應(yīng)扣減成本的意見，相關(guān)證據(jù)材料不能反映出被告就原告所主張的案涉收入已實(shí)際繳納稅金，被告未能提供相關(guān)證據(jù)佐證，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。最終法院判決被告原物業(yè)公司應(yīng)向原告業(yè)主委員會(huì)支付收益1375457元。因被告逾期支付，應(yīng)支付相應(yīng)的利息損失。

　　電梯廣告收益屬于業(yè)主共有 物業(yè)公司不可私自處分

　　某小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司在小區(qū)的樓道、大堂、電梯內(nèi)等公共區(qū)域刊登了大量的廣告，而物業(yè)公司卻未將電梯廣告費(fèi)用進(jìn)行公示，也未向業(yè)主進(jìn)行分配。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，物業(yè)公司在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，擅自利用共用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營廣告，收取廣告費(fèi)用并據(jù)為己有的行為損害了業(yè)主的合法權(quán)益，違反了法律法規(guī)，將物業(yè)公司訴至法院要求返還電梯廣告租賃費(fèi)用。

　　物業(yè)公司辯稱，其于2019年與某廣告公司簽訂《物業(yè)電梯廣告合作協(xié)議》，協(xié)議約定電梯投放廣告費(fèi)用兩年合計(jì)20萬元。物業(yè)公司表示，該部分款項(xiàng)已經(jīng)支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分業(yè)主欠繳的物業(yè)費(fèi)，但僅提供了成本支出方面的證據(jù)，并未提供其他證據(jù)。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)電梯屬于業(yè)主共有范圍，物業(yè)公司將業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營的收益應(yīng)單獨(dú)列賬，并及時(shí)向業(yè)主公示，按照業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的意見進(jìn)行分配。本案中，物業(yè)公司將業(yè)主共有電梯租賃給廣告公司使用獲得的收益應(yīng)屬于業(yè)主共有，而物業(yè)公司并未對(duì)此收益進(jìn)行單獨(dú)列支、公示，也未向業(yè)主進(jìn)行分配，損害了業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)返還給業(yè)主。物業(yè)公司與廣告公司在履行合同過程中產(chǎn)生的成本費(fèi)用，應(yīng)從業(yè)主共有的廣告收益中扣除。對(duì)于物業(yè)公司所稱部分費(fèi)用用于業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，法院認(rèn)為欠繳物業(yè)費(fèi)的僅為部分業(yè)主，而共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有，雙方債權(quán)債務(wù)主體不同，不符合法定抵消的規(guī)定，因此，物業(yè)公司行使抵消權(quán)的主張未予支持。最終法院判決，物業(yè)公司扣除合理成本后向業(yè)主返還電梯廣告收益。

　　【法官說法】

　　民法典第271條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。民法典第282條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。民法典第283條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分配、收益分配等事項(xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

　　根據(jù)民法典等相關(guān)規(guī)定，屬于業(yè)主共有的部分包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外；(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施；(4)物業(yè)服務(wù)用房；(5)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；(6)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；(7)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

　　因此，像小區(qū)電梯內(nèi)廣告、門閘道閘廣告等公共區(qū)域的廣告收益；小區(qū)公共區(qū)域的停車費(fèi)收益；小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益；利用小區(qū)公共配套設(shè)施如球場、游泳池等的經(jīng)營收入；自動(dòng)售賣機(jī)的場地費(fèi)；快遞柜入場費(fèi)等都屬于小區(qū)公共收益，在扣除合理成本后都應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

　　至于“扣除合理成本”的具體用途，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，可用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，或是按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！侗本┦形飿I(yè)管理?xiàng)l例》作出了更為細(xì)化的規(guī)定，當(dāng)小區(qū)專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額30%的，50%以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。如果物業(yè)服務(wù)合同中沒有特別約定的，則按照業(yè)主專有面積所占比例確定，專有部分面積所占比例越大的業(yè)主，可以分得的收益也就越多。

　　業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“理所當(dāng)然”地享受著小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收益要理性維權(quán)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在相關(guān)問題可以向業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)報(bào)告，尚未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，可以向居(村)委員會(huì)反映，以拖欠物業(yè)費(fèi)的形式維權(quán)并不是明智之舉。向業(yè)主公開經(jīng)營活動(dòng)收益情況是物業(yè)公司的法定職責(zé)，建議物業(yè)企業(yè)建立經(jīng)營收入管理制度，做好利用各種經(jīng)營場所進(jìn)行經(jīng)營收支臺(tái)賬，保留好合同、協(xié)議等各種經(jīng)營文書，并定期公開收支賬目情況。建議業(yè)主委員會(huì)積極履行廣大業(yè)主賦予的職責(zé)，日常加強(qiáng)對(duì)小區(qū)共用部分經(jīng)營收入的監(jiān)督，防止資金流失，損害共有人權(quán)益。

　　文/田婧(北京西城法院)

　　(北京青年報(bào)2022年10月12日第B02版)