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        不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金終“正名” 紓困房企再添融資新渠道

        發(fā)布時(shí)間:2023-02-23 16:42:00來(lái)源: 證券日?qǐng)?bào)

          記者 吳曉璐

          近日,證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作,進(jìn)一步滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求,支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)界人士認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金對(duì)投資范圍、投資策略等方面進(jìn)行特定安排,提升基金運(yùn)作靈活度,強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范,更好支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量,實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

          “不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)將存量住宅等納入了投資范圍,為私募管理人通過(guò)市場(chǎng)化方式參與房企紓困提供了空間。股債比的放松也有助于私募管理人利用債權(quán)實(shí)現(xiàn)更有效的資產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)隔離,為其參與復(fù)雜的困難房企資產(chǎn)盤活提供了有利手段。”鼎暉投資管理合伙人胡寧對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

          高靈活度提升市場(chǎng)積極性

          據(jù)中基協(xié)數(shù)據(jù),截至2022年年末,中基協(xié)存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只,存續(xù)規(guī)模4043億元,存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只,存續(xù)規(guī)模1.21萬(wàn)億元。

          為區(qū)別試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)基金和原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類型,證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)中基協(xié)新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別,業(yè)界人士認(rèn)為,此次試點(diǎn),意味著監(jiān)管層為不動(dòng)產(chǎn)私募基金“正名”。

          “與此前房地產(chǎn)基金和基礎(chǔ)設(shè)施基金相比,不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可投資范圍擴(kuò)大,增加了存量商品住宅和市場(chǎng)化租賃住房?!盠P智庫(kù)創(chuàng)始人國(guó)立波對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,另外,此次試點(diǎn)在投資策略、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面均做了差異化安排和差異化管理,旨在進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì),滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

          胡寧表示,本次試點(diǎn)在監(jiān)管層面給不動(dòng)產(chǎn)私募基金“正名”,“量體裁衣”式地給了不動(dòng)產(chǎn)私募基金更加貼合市場(chǎng)實(shí)踐的操作空間,增強(qiáng)了私募管理人參與不動(dòng)產(chǎn)投資的競(jìng)爭(zhēng)力和積極性,特別是股債比的放松以及擴(kuò)募限制的放開,給予了私募管理人更大的靈活性。

          據(jù)記者了解,在原有股權(quán)基金監(jiān)管框架下,基金的債權(quán)投資比例(不超過(guò)20%)和期限(不超過(guò)1年)均受到限制。但在不動(dòng)產(chǎn)投資中,往往需要通過(guò)債權(quán)投資獲取債息,為L(zhǎng)P提供期間收益,避免分紅雙重征稅,以及開展資產(chǎn)、股權(quán)的抵質(zhì)押等風(fēng)險(xiǎn)控制手段,加大對(duì)底層資產(chǎn)的控制力,提高投資本金安全性等。

          “本次試點(diǎn)對(duì)股債比給予了適度松綁,一方面有利于基金對(duì)底層資產(chǎn)的控制,一方面也使得實(shí)操中的靈活性大大增強(qiáng)。”胡寧表示。

          此外,“由于不動(dòng)產(chǎn)的投資規(guī)模較大、周期較長(zhǎng),存在分批開發(fā)或分批交付的情況。本次試點(diǎn)解除了擴(kuò)募的比例限制,有利于基金管理人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、開發(fā)節(jié)奏,分階段募集資金以匹配投資需求。”胡寧進(jìn)一步表示。

          中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)投資所具備的特性而設(shè)置的規(guī)則,將使得私募基金管理機(jī)構(gòu)能夠更好地設(shè)計(jì)真正匹配各類不動(dòng)產(chǎn)投資現(xiàn)金流特性的基金產(chǎn)品,更好匹配廣大投資人的收益回報(bào)訴求,也更有助于私募基金作為權(quán)益類資金更好地助力房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。

          建立全生命周期風(fēng)控體系

          為加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防控,監(jiān)管部門對(duì)投資范圍、管理人、投資人、投資策略、信息披露等基金各環(huán)節(jié)均做了風(fēng)險(xiǎn)防范。

          從不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍來(lái)看,何亮宇表示,試點(diǎn)雖然放開了開展存量商品住宅和市場(chǎng)化租賃住房投資,但是對(duì)于存量商品住宅限定在已取得“五證”且已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的項(xiàng)目;對(duì)于市場(chǎng)化租賃住房,也有一定的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度要求。

          從參與試點(diǎn)私募管理人資格來(lái)看,設(shè)置了較高門檻。何亮宇表示,目前從管理規(guī)模、專業(yè)人員、項(xiàng)目退出經(jīng)驗(yàn)等方面設(shè)置了較高的門檻,通過(guò)頭部管理人先行先試,充分發(fā)揮龍頭企業(yè)示范帶動(dòng)作用,推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

          胡寧認(rèn)為,提高管理人門檻,確保有經(jīng)驗(yàn)、負(fù)責(zé)任的管理人入圍試點(diǎn),對(duì)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)意義重大。

          從投資者角度來(lái)看,明確提出以機(jī)構(gòu)投資者為主,并對(duì)自然人進(jìn)行一定限制。“設(shè)置較高的首輪實(shí)繳出資門檻,體現(xiàn)出以引入機(jī)構(gòu)資金為主要目的,對(duì)自然人的出資比例限制在不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%,防范涉眾風(fēng)險(xiǎn)?!焙瘟劣畋硎尽?/p>

          試點(diǎn)對(duì)基金財(cái)產(chǎn)的對(duì)外擔(dān)保及資金流向進(jìn)行了限制。“不動(dòng)產(chǎn)私募基金的投向?yàn)榈讓觾r(jià)值明確的不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)。本次試點(diǎn)明確了基金財(cái)務(wù)不得向被投企業(yè)以外主體提供擔(dān)保,或投資于私募管理人或其實(shí)際控制的項(xiàng)目,一方面確保了基金財(cái)產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)隔離,一方面也避免了自融等風(fēng)險(xiǎn)?!焙鷮幈硎?。

          從產(chǎn)品運(yùn)作來(lái)看,何亮宇表示,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金設(shè)置了更高標(biāo)準(zhǔn)的基金首輪實(shí)繳規(guī)模要求、并強(qiáng)調(diào)特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、按季度定期信披、強(qiáng)制托管等,有效控制不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金各階段風(fēng)險(xiǎn)。

          推動(dòng)“募投管退”良性循環(huán)

          目前,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)積累的存量資產(chǎn)規(guī)模大,房地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)方對(duì)資產(chǎn)盤活有迫切需求,另外,機(jī)構(gòu)投資者亦比較踴躍,不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金未來(lái)發(fā)展前景廣闊。

          “不動(dòng)產(chǎn)作為一個(gè)重要的資產(chǎn)品類,專注于不動(dòng)產(chǎn)投資的私募基金未來(lái)必然將在資產(chǎn)市場(chǎng)中扮演重要角色?!焙鷮幷J(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)私募基金的長(zhǎng)足發(fā)展,首先需要進(jìn)一步拓寬機(jī)構(gòu)投資者來(lái)源,鼓勵(lì)銀行理財(cái)子公司、保險(xiǎn)資管、政策性配套資金等參與,破除當(dāng)前政策障礙,推動(dòng)保險(xiǎn)資金投資。其次,要進(jìn)一步拓寬退出渠道。公募REITs是存量資產(chǎn)盤活退出的重要渠道,不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金是孵化公募REITs合格資產(chǎn)的重要來(lái)源。

          “建議未來(lái)通過(guò)政策支持,鼓勵(lì)引導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資孵化高質(zhì)量資產(chǎn)標(biāo)的,研究制定與公募REITs發(fā)行相銜接的有效退出機(jī)制,做大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存量,促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。并研究通過(guò)公募REITs發(fā)行及擴(kuò)募機(jī)制的完善,提高市場(chǎng)化資金參與不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的積極性,如放松公募REITs對(duì)財(cái)務(wù)投資人的鎖定期限制、放松募集資金用途的限制等?!焙鷮庍M(jìn)一步表示。

          從資產(chǎn)類別來(lái)看,不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍與公募REITs高度相似。何亮宇認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以作為Pre-REITs主要的產(chǎn)品載體,成為多層次的REITs市場(chǎng)的一環(huán)。

          具體來(lái)看,何亮宇表示,不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金能夠在資產(chǎn)尚未成熟時(shí),提前進(jìn)行孵化盤活,從前期的開發(fā)、建設(shè)到持有階段的提升、改造,再到形成可長(zhǎng)期持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),為公募REITs擴(kuò)募提供豐富的資產(chǎn)儲(chǔ)備。

          “隨著市場(chǎng)進(jìn)一步成熟,未來(lái)持有大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金本身應(yīng)該也有機(jī)會(huì)成為公募REITs的發(fā)起人,實(shí)現(xiàn)與國(guó)際市場(chǎng)的接軌,充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)私募基金在資管、金融等方面的作用?!焙瘟劣钫f(shuō)。

          何亮宇認(rèn)為,成熟的、發(fā)展良好的公募REITs市場(chǎng)也為不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金提供了非常好的退出渠道,推動(dòng)其“募投管退”良性循環(huán),并將在不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金標(biāo)的選擇、估值定價(jià)方面發(fā)揮“錨”的作用。

        (責(zé)編:陳濛濛)

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