取消或規(guī)范公攤面積的探索不妨再多一些
作者:史洪舉
近日,全國(guó)人大代表莊艷在《檢察日?qǐng)?bào)》撰文建議,制定詳細(xì)方案,完善各方標(biāo)準(zhǔn),明確公攤區(qū)域,明確公攤面積的最大比例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)量方式,減少、避免相關(guān)爭(zhēng)議。
“有恒產(chǎn)者有恒心”,能夠擁有一套舒心的住房,是不少人的現(xiàn)實(shí)需求。而商品房的實(shí)際使用面積即套內(nèi)面積顯然是事關(guān)消費(fèi)者切實(shí)利益的大事,探索商品房按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià),取消或者規(guī)范公攤面積的做法,顯然有著非常重要的積極意義。
當(dāng)前,我國(guó)普遍實(shí)行由購(gòu)房者分?jǐn)偛糠止灿薪ㄖ娣e的做法。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人依法對(duì)其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。這樣的做法并非全無(wú)道理,如小區(qū)內(nèi)的電梯、步梯、設(shè)備間、綠化等共有部分,也需要業(yè)主買單,畢竟每個(gè)人都不是關(guān)起門來(lái)過(guò)日子,合理使用公共部分可更好地發(fā)揮現(xiàn)代住宅小區(qū)的優(yōu)勢(shì)。
但一個(gè)不容忽視的問(wèn)題是,近年來(lái),商品房公攤面積呈擴(kuò)大趨勢(shì)——從最初的10%以下,到現(xiàn)在動(dòng)輒20%、30%,甚至40%。這與商品房提檔升級(jí)、增加電梯數(shù)量、公共區(qū)域面積增加等因素有關(guān),更與開(kāi)發(fā)商公攤面積計(jì)算不透明、暗箱操作等有關(guān),甚至與標(biāo)準(zhǔn)缺失有關(guān)。此前一則報(bào)道曾引發(fā)廣泛關(guān)注:陜西西安的姬女士2020年購(gòu)買了一套商業(yè)公寓,交房時(shí)發(fā)現(xiàn)合同上寫(xiě)明69平方米,37平方米是公攤面積,比例超過(guò)50%,銷售人員卻表示,公攤沒(méi)有問(wèn)題,符合國(guó)家規(guī)定,而當(dāng)?shù)刈〗ň忠脖硎竟珨偯娣e占比沒(méi)有明文規(guī)定。
毫不客氣地說(shuō),公攤面積成為糊涂賬,使得消費(fèi)者買房時(shí)對(duì)房屋情況無(wú)從知曉,待到交房時(shí)才像拆盲盒一樣得知真相,這極大蠶食了消費(fèi)者權(quán)益。同時(shí),因?yàn)楣珨倶?biāo)準(zhǔn)不明確,還容易產(chǎn)生其他風(fēng)險(xiǎn):一是開(kāi)發(fā)商把錢花到挑高門廳、室外裝潢方面,將小區(qū)打造得“高大上”,以刺激銷售,提高價(jià)格,誘導(dǎo)業(yè)主購(gòu)買,并讓所有業(yè)主買單;二是開(kāi)發(fā)商可以虛標(biāo)公攤面積,譬如公共部分成本可能只占房屋總面積的20%,但開(kāi)發(fā)商可以虛標(biāo)為25%,買房者和監(jiān)管部門難以查清;三是導(dǎo)致業(yè)主長(zhǎng)期被宰割,如業(yè)主按照100平米總面積繳納供暖費(fèi),實(shí)際享受的供暖面積卻只有70平米,電梯、小區(qū)綠化等公共部分則不需供暖,相當(dāng)于30平米的供暖費(fèi)成了物業(yè)的額外利潤(rùn)。
當(dāng)然,也有觀點(diǎn)認(rèn)為,按建筑面積銷售是對(duì)業(yè)主的保護(hù),因?yàn)楣貌糠忠矊儆跇I(yè)主所有。且無(wú)論按照哪種方法計(jì)算,都是羊毛出在羊身上,開(kāi)發(fā)商會(huì)把房?jī)r(jià)調(diào)高來(lái)填補(bǔ)公攤面積的費(fèi)用。但這并不代表按公攤面積計(jì)價(jià)具有充分的合理性。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)力度無(wú)疑更大。絕大多數(shù)商品都是按照凈含量計(jì)價(jià)的,至少標(biāo)明了凈含量。如一箱酒內(nèi)裝幾瓶,每瓶容量多少,多少度,都標(biāo)注的一清二楚,就連因過(guò)度包裝飽受詬病的月餅等禮盒,消費(fèi)者購(gòu)買時(shí)也會(huì)知曉凈含量有多少,而非只是購(gòu)買一個(gè)盒子。
故而,商品房按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)有著充分的理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)然,雖然按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)必然會(huì)導(dǎo)致單價(jià)上升,但這也可以理解,畢竟公共區(qū)域和公用設(shè)施客觀存在。但按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的最大優(yōu)勢(shì)是,消費(fèi)者能夠清楚地知道預(yù)售房屋的實(shí)際面積,進(jìn)而享有充分的知情權(quán)和選擇權(quán)。
近幾年,取消公攤面積的呼聲一直不斷。2019年,媒體曾發(fā)布《權(quán)威專家回應(yīng)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”》,建議改革建筑面積的積弊。2021年、2022年兩會(huì)期間,有全國(guó)政協(xié)委員建議“取消公攤面積”。雖然取消公攤面積牽涉諸多利益,難度較大,但只要有利于購(gòu)房者,有利于促進(jìn)公平交易制度,都有必要全力推進(jìn)。即便一時(shí)難以取消公攤面積,也應(yīng)厘清公攤區(qū)域和標(biāo)準(zhǔn),設(shè)定最大比例、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)量方式等,以減少、避免爭(zhēng)議;同時(shí)在消費(fèi)者預(yù)定選購(gòu)房屋時(shí)即明確套內(nèi)面積,讓其有充分的知情權(quán)和選擇權(quán),不被肆意蒙蔽、宰割。(史洪舉)
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