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        一季度房屋銷售額同比轉(zhuǎn)漲,業(yè)界擔(dān)憂可持續(xù)性

        發(fā)布時間:2023-04-18 15:06:00來源: 第一財經(jīng)

          一季度,樓市企穩(wěn)的跡象進一步明晰。3月份,全國房地產(chǎn)銷售繼續(xù)回暖,房價上漲的城市數(shù)量也達到2019年上半年水平。但在房企推盤力度預(yù)期減弱、積壓需求釋放后的二季度,回暖行情能否得到延續(xù),業(yè)界仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

          國家統(tǒng)計局18日公布了2023年1~3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示, 1—3月份,商品房銷售面積29946萬平方米,同比下降1.8%,其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元,增長4.1%,其中住宅銷售額增長7.1%。

          與前兩月相比,商品房銷售面積的同比累計降幅明顯收窄,銷售金額實現(xiàn)轉(zhuǎn)正。1—2月份,商品房銷售面積和銷售金額分別同比下降3.6%和0.1%。其中,住宅銷售面積下降0.6%,住宅銷售額增長3.5%。

          單月來看,據(jù)第一財經(jīng)測算,今年3月全國商品房銷售了14813萬平方米和15096億元。銷售金額高于去年同期,也超過了2019年3月份的14236億元。

          3月銷售回暖背后既有季節(jié)性因素,也和部分城市購房者預(yù)期改善有關(guān)。

          國盛證券分析師金晶認(rèn)為,3 月份是傳統(tǒng)“小陽春”,今年“小陽春”提前至 2 月初到來,2-3 月均為小陽春階段。期間,房企加大推盤力度搶跑客戶,重點城市的供應(yīng)量有明顯增長。

          據(jù)克而瑞地產(chǎn)監(jiān)測,2023 年 3 月重點 30 城供應(yīng)環(huán)比大增164%;一季度累計成交規(guī)模上浮,同比上漲 21%。

          房企在售項目折扣力度減弱,亦支撐了銷售價格回暖。當(dāng)月,萬科、招商、金地等頭部房企仍在不同區(qū)域推出了重點針對現(xiàn)房的營銷活動,但整體折扣回升至 95 折以上,僅少數(shù)清棟特價房折扣力度達到 85 折以下。

          前三月,樓市利好政策持續(xù)釋放,累積效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,一季度,各地已有超百省市(縣)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策超180次。3 月多地繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率,并提高公積金貸款額度,促進樓市溫和復(fù)蘇。

          與此同時,為落實“保交樓”目標(biāo),多地引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對房地產(chǎn)項目等重點領(lǐng)域的金融支持力度,并通過運用保交樓專項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具,以保障房地產(chǎn)項目建設(shè)交付。

          根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),今年1-3月,房屋竣工面積實現(xiàn)正增長,同比增長14.7%,其中住房竣工面積同比增長16.8%。

          伴隨商品房銷售的快速回暖,居民中長期貸款明顯增多。央行最新數(shù)據(jù)顯示,3月,以房貸為主的中長期貸款增加 6348 億元,同比多增 2613 億,超過 2021 年同期的 6239 億元。

          但也有行業(yè)人士認(rèn)為,這一超預(yù)期數(shù)據(jù)是否反映出地產(chǎn)銷售韌性,仍待觀望。目前,不宜高估居民住房消費的內(nèi)生修復(fù)高度。3月,居民存款新增規(guī)模創(chuàng)歷史同期新高,“超額儲蓄”繼續(xù)增加。

          樓市的弱復(fù)蘇也體現(xiàn)在城市分化上。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的月度70城房價指數(shù),3月份,超九成(64個)城市新房價格環(huán)比上漲,但“普漲”之下,漲幅分化依然嚴(yán)重。

          以二線城市為例,3月份整體環(huán)比漲幅達到0.6%,為近四年來較高水平。其中,成都、重慶、天津、武漢等地一季度新房價格環(huán)比漲幅維持在0.5%以上;而東北城市大連的新房價格則連跌了18個月。

          “這一輪房價上漲呈現(xiàn)出急漲的形態(tài)、普漲的趨勢,但可持續(xù)性不足。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提出對此輪樓市復(fù)蘇“急漲急跌”的擔(dān)憂。

          他表示,往年,樓市“小陽春”自3月份開啟后,會一直延續(xù)到4月初,并與5月份的小長假促銷以及上半年開發(fā)商“沖業(yè)績”銜接。但今年一季度,有的開發(fā)商在1-2月已完成全年銷售計劃的40%-50%。從三月底開始,無論是一線城市還是三四線城市,均出現(xiàn)了看房量和成交量連續(xù)下行的現(xiàn)象。

          金晶亦認(rèn)為,目前,樓市“小陽春”已經(jīng)接近尾聲。

          展望后市,億翰智庫地產(chǎn)研究總監(jiān)于小雨表示,短期內(nèi),市場熱度仍處于溫和恢復(fù)的過程,并不會得到顯著改善。至于需求回暖,需要綜合評估購房者及企業(yè)的能力和預(yù)期。

          “從節(jié)奏來看,不是會持續(xù)性修復(fù),波段性會比較強。從2月份一直持續(xù)下去是比較難的?!庇谛∮攴Q,一方面,現(xiàn)在,樓市投資性需求基本上不存在,對于剛需性和改善性需求,無論是釋放節(jié)奏還是對銷售面積及金額的改善作用,都會相對較慢;另一方面,低能級的城市的銷售更具波段性,可能會呈現(xiàn)短期數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好但再下滑的態(tài)勢;此外,由于目前樓市復(fù)蘇主要體現(xiàn)在“量”上,“價”的回歸還沒有達到上漲預(yù)期。在彈性較弱的情況下,量對價的帶動作用也會產(chǎn)生一定的抑制效果。(作者 吳斯旻)

        (責(zé)編:李雅妮)

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