2024年以來，房地產(chǎn)調(diào)控進入到新的階段，融資“白名單”不斷落地，5年期LPR（貸款市場報價利率）大幅度下調(diào)，尤其是北京、上海、深圳放松限購，一線城市迎來實質(zhì)性松綁。

　　更值得關(guān)注的是剛剛結(jié)束的全國兩會，政府工作報告對于房地產(chǎn)著墨較多，信息量大、看點十足，除了防風險仍是重要工作外，還有一些新提法首次出現(xiàn)在政府工作報告中，諸如健全風險防控長效機制、多樣化改善性住房需求、完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度、適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，這都將為今年的房地產(chǎn)工作指明方向。

　　房地產(chǎn)調(diào)控進入新階段

　　自去年7月24日中央政治局會議定調(diào)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢后，一場轟轟烈烈的樓市政策松綁啟動。如果說去年在“四限”（限購、限貸、限售、限價）方面的調(diào)整更多聚焦于二三線城市，那么今年以北京、上海、深圳為代表的一線城市開始了真正的松動。

　　這場調(diào)整以1月26日住建部會議為轉(zhuǎn)折點。會議強調(diào)，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

　　此后的第二天（1月27日），廣州放開超120平方米住房限購，并支持“租一買一”“賣一買一”。1月30日，上海發(fā)布新政，取消外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）單身限購。

　　2月6日下午，北京出臺新政，通州區(qū)取消“雙限購”政策。2月7日，深圳松綁限購，落戶就可立馬購房，此前需要連續(xù)繳納社?；蛩枚?年；非深戶籍購房，社?；蛘咚枚惱U納年限也從原本的5年降至了3年。

　　北京、上?？芍^限購最嚴的城市，上海對單身限購長達10年，北京通州“雙限購”執(zhí)行了9年。兩個核心一線城市對于限購的放松，釋放出重要信號，地方政府在房地產(chǎn)政策調(diào)整方面的自主權(quán)加大。

　　從需求端活躍購房需求，這也是當前房地產(chǎn)政策調(diào)整的重要方向之一。下調(diào)LPR降低購房成本，便是另一個重要手段。2月20日，5年期以上LPR利率下降25個基點，這也是歷史上下調(diào)幅度最多的一次。

　　受5年期以上LPR下降帶動，2024年2月百城首二套平均房貸利率較上月下降25基點，出現(xiàn)2019年以來最大單月降幅。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2月份，除北京城六區(qū)外，百城中所有城市（城區(qū)）首套房貸利率均進入“3字頭”，九成以上城市二套利率降至4.15%的政策下限水平。分能級統(tǒng)計，一線城市首套、二套房貸利率分別為3.88%、4.29%，均較上月降低25個基點，二線城市首套、二套利率降低至3.61%、4.17%，三四線城市首套、二套利率降低至3.57%、4.15%。

　　利率降低、月供減輕，將持續(xù)促進剛需與改善性住房需求的釋放，有利于市場交易的平穩(wěn)修復。

　　對于政策影響，58安居客研究院院長張波表示，落地效果目前在部分一二線熱點城市已有明顯體現(xiàn)，但效果的體現(xiàn)多為脈沖式，后續(xù)政策釋放的節(jié)奏可進一步加快，小步快走的方式更有利于一二線熱點城市率先復蘇。

　　華夏新供給經(jīng)濟學研究院創(chuàng)始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康認為，在此輪政策調(diào)整中，一線城市起到風向標的帶頭作用，最可能的結(jié)果是，一線城市在波動中消化風險，進入相對緩慢的回暖過程?；嘏徛谋尘笆?，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，在這個判斷之下，其必然是緩慢的；如果仍然是賣方市場為主導，回暖會很快，但是也會大起大落，有過幾輪這樣的情況，現(xiàn)在是買方市場為主導，回暖相對慢一點，“但是我也不贊成像有人說的熬個三五年，未必那么長?！?/p>

　　賈康進一步說，為積極引導不同城市房地產(chǎn)市場的回暖過程，一些屬于行政手段的房地產(chǎn)限制性措施，能夠撤銷的應盡量撤銷，能夠減少的應盡快減少。

　　多樣化改善性需求獲支持

　　滿足購房者居住需求，是這幾年房地產(chǎn)政策的重點。

　　2022年政府工作報告提出，“要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。2023年政府工作報告強調(diào)，“要支持剛性和改善性住房需求”。2024年則出現(xiàn)了新的提法，“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。

　　相比于此前的改善性購房需求，“多樣化”則有了更多的含義，這也為接下來的政策調(diào)整指明方向。

　　張波表示，在滿足居民剛性住房需求不變的基礎(chǔ)上，進一步重視多樣化改善性住房需求，不僅僅是置換型改善，對于養(yǎng)老、多孩、旅居等多維度改善都將給予更多政策上的傾斜。換言之，改善性住房內(nèi)涵將擴大化，只要是非首套自用性質(zhì)的住房需求，都將可納入改善范疇之中，隨之相關(guān)的首付和房貸利率政策，預計也將同步有所調(diào)整。

　　事實上，已經(jīng)有城市在滿足多樣化改善性住房需求方面給予政策傾斜。諸如廣州新政，限購區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在廣州存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數(shù)。這給多樣化的改善需求提供了政策支持。還有二線城市南京，放開了第三套住房貸款，如果名下兩套房均還清貸款，那么再購買第三套房時貸款政策按首套房執(zhí)行。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，在“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的要求下，預計各地需求端政策將進一步優(yōu)化。春節(jié)前，一線城市接連放松限購政策，信號意義明顯，2024年預計更多城市將結(jié)合自身情況及時優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策，一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購政策，如優(yōu)化郊區(qū)、大面積段限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。另外，未來郊區(qū)住宅項目容積率1.0限制或迎來調(diào)整，低容積率更宜打造高品質(zhì)產(chǎn)品，以滿足居民多樣化改善性住房需求。

　　融資“白名單”加速落地

　　縱觀2024年以來的房地產(chǎn)政策，除了需求端政策進一步寬松外，供給側(cè)金融支持力度也大大加強，諸如融資“白名單”加速度、全范圍落地。

　　今年年初，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，發(fā)揮城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用，在地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，研判市場形勢和行業(yè)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。

　　隨后各地政府及銀行金融機構(gòu)積極跟進、對接。根據(jù)住建部通報數(shù)據(jù)，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個，商業(yè)銀行審批通過貸款超2000億元。

　　全國政協(xié)委員、香江控股董事長翟美卿表示，“白名單”的實施對解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題起到了積極的作用。通過確定符合條件的房企，并給予其合理的融資支持，可以幫助這些企業(yè)更好地開展業(yè)務，推動房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?！鞍酌麊巍庇兄谔岣呷谫Y效率，減少不必要的融資審批時間，降低融資成本，同時也能夠引導資金流向更加合理和可持續(xù)的方向，促進行業(yè)的健康發(fā)展。同時，也需要綜合考慮市場變化和宏觀經(jīng)濟形勢，及時調(diào)整和優(yōu)化“白名單”機制，確保其在長期內(nèi)發(fā)揮積極作用。

　　賈康認為,“通過一個個項目具象化的安排，打開融資通道，很容易形成立竿見影的效果。不過，白名單的甄別與設(shè)定，也要注意盡可能客觀與合理?！?/p>

　　值得關(guān)注的是，當前房地產(chǎn)行業(yè)信心不足、市場神經(jīng)較為敏感，任何償債事宜都能引起風吹草動、軒然大波。

　　如何避免風險進一步蔓延？在張波看來，部分商業(yè)銀行對于“白名單”項目本身的審核還是偏嚴，例如“要有融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔?！保@一點很多涉險房企就不易達到，其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大都已經(jīng)抵押，實際能夠達到銀行抵押要求的資產(chǎn)可能少之又少。沒有相應抵押物，單靠信用貸肯定極難獲得銀行支持。“目前來看，在向房企輸血層面，還需出臺商業(yè)銀行相關(guān)落地細則和免責條款?！?/p>

　　聚焦今年政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)的表述，可以看出防風險仍是2024年的重要任務，對于房企的融資需求還會進一步支持。

　　政府工作報告指出，堅持以高質(zhì)量發(fā)展促進高水平安全，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，標本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務、中小金融機構(gòu)等風險，維護經(jīng)濟金融大局穩(wěn)定。穩(wěn)妥有序處置風險隱患，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　構(gòu)建新模式從基礎(chǔ)性制度著手

　　除了短期內(nèi)通過激發(fā)住房消費需求、優(yōu)化融資環(huán)境來維穩(wěn)房地產(chǎn)外，從長期來看，要想解決房地產(chǎn)存在的根本問題，要從制度著手，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　今年的政府工作報告指出，健全風險防控長效機制。適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

　　其中，健全風險防控長效機制、完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度都是首次出現(xiàn)在政府工作報告中。“房地產(chǎn)領(lǐng)域此前提及過發(fā)展長效機制、管理長效機制，此次提出‘風險防控長效機制’，也意味著今年防范化解房地產(chǎn)風險會有大招，且有一些制度性方面的突破和創(chuàng)新?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。

　　商品房基礎(chǔ)性制度有哪些？在賈康看來，至少包括土地制度、雙軌統(tǒng)籌住房制度以及配套的雙軌金融制度、房地產(chǎn)稅制度等等。“從長遠來看，我很看重新模式的構(gòu)建，健全風險防控長效機制要靠基礎(chǔ)性制度來解決，這是非常關(guān)鍵的。過去幾輪樓市調(diào)控，熱了冷了都不行，治標不治本，現(xiàn)在是要標本兼治、治本為上，基礎(chǔ)性制度建設(shè)就是來解決治本的問題，這要啃硬骨頭攻堅克難，必須得做。就看這一輪相對緩慢波動回暖的過程中，能否在啃硬骨頭的事情上取得實質(zhì)性進步?！?/p>

　　完善商品房基礎(chǔ)性制度，國家已經(jīng)在行動。以住房制度為例，去年8月國常會審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》，逐漸形成保障房與商品房相輔相成、雙軌并行的新格局。

　　此前商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動”存在一長一短的情況，保障性住房建設(shè)相對滯后，在住房供給中占比偏低，不能滿足需求，存在明顯短板。

　　不同于此前公租房、保租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等，在新時期，保障性住房主要為配租型和配售型兩種，配租型包括公租房、保租房，配售型保障性住房按保本微利原則配售。

　　根據(jù)中指監(jiān)測，目前多地已發(fā)布2024年保障性住房建設(shè)籌集目標，南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年度首批配售型保障房的計劃建設(shè)量。

　　去年年底，深圳首批13個配售型保障性住房項目舉行集中開工儀式，房源合計1萬余套。今年1月份，據(jù)廣州披露，籌建配售型保障性住房1萬套。3月初，據(jù)建設(shè)銀行官微消息，國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局近日正式下發(fā)第一批配售型保障性住房8個項目的備選項目清單。建設(shè)銀行首筆配售型保障房貸款在上海落地，對位于奉賢南橋和閔行梅隴的兩塊保障性住房項目成功發(fā)放貸款。

　　“只有把保障房軌道這個底托好，商品房軌道才會變得從容，整體就更健康了?！辟Z康說，托好底，商品房軌道房價的高或低，就不會像前幾年那么敏感了。

　　商品房預售制或迎來重大改革

　　值得關(guān)注的是，商品房基礎(chǔ)性制度中，預售制影響較大，特別是近幾年，隨著部分房企資金流斷裂、樓盤停工，市場呼吁商品房預售制取消的聲音不斷。

　　今年全國兩會上，全國人大代表、浩天律師事務所合伙人會議主席朱征夫向大會提交“關(guān)于取消商品房預售制度”的建議。朱征夫認為，商品房建設(shè)已經(jīng)經(jīng)過高速增長期進入存量時代，建議考慮取消預售制度，讓購房者不用承擔商品樓盤項目爛尾重大風險，也不必承擔不必要的貸款違約風險。

　　對于商品房預售制度，賈康說，“我并不贊成一刀切的全部取消，而是要找到病因，具體問題具體分析，對癥下藥求得高水平解決方案?！?/p>

　　張波認為，預售制度不可能在短期內(nèi)全面切換為現(xiàn)房銷售，從完善角度來看有三點：強化預售資金監(jiān)管，強制根據(jù)工程進度分期付款，專款專用；購房者還本付息，可等到交房之后，交房之前相關(guān)風險不在購房者；可推行預售房定金保全制度，房企需要向金融機構(gòu)交納擔?；虮ｋU金，才可以預售。

　　全國兩會上，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任、中國人民銀行原行長易綱表示，設(shè)立房地產(chǎn)預售資金保險機制，由中央財政或人民銀行每年按預售監(jiān)管資金余額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年為限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億元；允許房企主體按照公司治理結(jié)構(gòu)依法合規(guī)動用一定比例的預售監(jiān)管賬戶資金，估計有約1萬億元的資金可由房企立即使用；如果將來房企出現(xiàn)爛尾樓，由預售保險基金以該房企動用資金為上限先行賠付。

　　“預售資金保險機制可以實現(xiàn)‘四兩撥千斤’的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關(guān)，爭取用三年時間過渡到以現(xiàn)房銷售為主。同時，對房企預售資金使用開展專項審計，確保預售資金依法合規(guī)使用?！币拙V說。

　　數(shù)據(jù)

　　25個基點

　　受5年期以上LPR下降帶動，2024年2月百城首套、二套平均房貸利率較上月下降25個基點，出現(xiàn)2019年以來最大單月降幅。

　　“3字頭”

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2月份，除北京城六區(qū)外，百城中所有城市（城區(qū)）首套房貸利率均進入“3字頭”，九成以上城市二套利率降至4.15%的政策下限水平。

　　約6000個

　　根據(jù)住建部通報數(shù)據(jù)，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個，商業(yè)銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

　　1%

　　易綱建議設(shè)立房地產(chǎn)預售資金保險機制，由中央財政或人民銀行每年按預售監(jiān)管資金余額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年為限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億元。

　　重點政策

　　1月26日

　　住建部會議強調(diào)，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)。

　　1月27日

　　廣州放開超120平方米住房限購，并支持“租一買一”“賣一買一”。

　　1月30日

　　上海發(fā)布新政，取消外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）單身限購。

　　2月6日下午

　　北京出臺新政，通州區(qū)取消“雙限購”政策。

　　2月7日

　　深圳松綁限購，落戶就可立馬購房。

　　2月20日

　　5年期以上LPR利率下降25個基點，這也是歷史上下調(diào)幅度最多的一次。

　　新京報記者 段文平