中青報·中青網(wǎng)見習(xí)記者 趙麗梅

　　11月以來，支持房地產(chǎn)市場融資的政策“工具箱”不斷擴(kuò)大和升級。從民營企業(yè)債券融資支持工具擴(kuò)容，到發(fā)布“金融16條”促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，再到11月28日證監(jiān)會提出在支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，短短20天內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)融資工具（即信貸、債券、股權(quán)）“三箭齊發(fā)”。

　　今年年初，萬科集團(tuán)董事局主席郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“黑鐵時代”（行業(yè)需要破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的時代），此時距離他提出房地產(chǎn)行業(yè)“白銀時代”已過去8年。當(dāng)下，缺錢成了大多數(shù)房企共同的痛點之一，尤其是在債務(wù)違約風(fēng)險攀升的情況下，一些房企的短期和中長期兌付壓力仍在持續(xù)。而年底正是眾多房企完成“保交樓”任務(wù)的關(guān)鍵時刻，對于“久旱”的房企來說，股權(quán)融資政策的優(yōu)化，無疑是一場“及時雨”。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，“三支箭”共同發(fā)力，房地產(chǎn)市場迎來融資“活水”，讓公眾看到國家“穩(wěn)樓市”“保交樓”“穩(wěn)民生”的決心。

　　注入“強(qiáng)心劑”

　　臨近年底，不少房企“保交樓”時間緊、任務(wù)重，亟待資金支持。以恒大集團(tuán)為例，其距離完成全年30萬套“保交樓”的目標(biāo)還差4.4萬套，約占全年目標(biāo)的14.67%。中國恒大官網(wǎng)信息顯示，12月2日晚，恒大集團(tuán)董事會主席許家印在恒大總部召開的“保交樓”工作專題會議上表示，恒大上下必須確保完成全年交樓任務(wù)。

　　中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任、商學(xué)院教授況偉大觀察到，當(dāng)前我國一些房企的杠桿率超過100%，有些甚至超過200%，發(fā)生債務(wù)風(fēng)險的概率較高，個別企業(yè)甚至還存在“暴雷”風(fēng)險。

　　在這種情況下，證監(jiān)會發(fā)布的支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化的5項措施，其中包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等舉措。本次政策優(yōu)化，聚焦房地產(chǎn)主業(yè)、解決存量問題，強(qiáng)調(diào)股權(quán)融資的資金要流向國家政策支持的方向。證監(jiān)會新聞發(fā)言人表示，“募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等?！薄耙龑?dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與‘保交樓、保民生’相關(guān)的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等?！?/p>

　　在況偉大看來，“第三支箭”（股權(quán)融資）主要聚焦的是上市房企和涉房上市公司，它們有了更大的融資空間，更多融資機(jī)會，也有利于進(jìn)一步促進(jìn)“保交樓”、“保民生”。通過融資等方式，一些上市房地產(chǎn)企業(yè)可以并購重組一些中小型企業(yè)，尤其是盤活一些優(yōu)質(zhì)的民營中小企業(yè)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的資源配置。他判斷，房地產(chǎn)行業(yè)可能迎來一個小規(guī)模的并購浪潮。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，“第三支箭”有風(fēng)險分散等優(yōu)勢，可以最大程度擴(kuò)張房企融資能力。此次資本市場融資政策優(yōu)化，導(dǎo)向非常明確，其中，重組地產(chǎn)上市公司、推進(jìn)風(fēng)險處置，或者推動“保交樓”，是為了讓有債務(wù)風(fēng)險的房企“軟著陸”，推動行業(yè)轉(zhuǎn)型，并打造新的行業(yè)運營模式；同時，也是為了保民生。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池也認(rèn)為，房企通過股權(quán)融資，可以獲得更多資金、融資成本更低、資金可使用時間也更長，這五項措施可以解決部分企業(yè)融資的“燃眉之急”?！啊R發(fā)’，為樓市注入了新的資金，也相當(dāng)于打了一針‘強(qiáng)心劑’?！?/p>

　　“第三支箭”發(fā)出后，資本市場反響熱烈。該政策發(fā)布的第二日，幾十支房地產(chǎn)股集體漲停。同時，多家房企也加快布局股權(quán)融資，其中不乏龍頭企業(yè)。12月1日晚，萬科發(fā)布公告宣布其大股東擬申請發(fā)行公司股份，配發(fā)數(shù)量不超過當(dāng)前發(fā)行股份數(shù)量的20%。

　　“第一支箭”與“第二支箭”的作用也在持續(xù)。銀行持續(xù)向房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”，截至11月25日，多家銀行宣布與房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供多元化的綜合金融服務(wù)，并給予意向性授信額度，涉及房企已達(dá)57家，授信額度超過2.76萬億元。

　　堅持“房住不炒”

　　“第三支箭”是時隔12年房企再融資的重新開啟。對此，有人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)迎來了“史詩級”利好；還有個別人似乎嗅到了“炒房”的機(jī)會。但實際上，這并不意味著房住可“炒”。證監(jiān)會明確限制了資金的用途，規(guī)定募集資金不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。

　　李宇嘉認(rèn)為，證監(jiān)會發(fā)布的政策明確了“有所為有所不為”。其中，恢復(fù)并購重組的對象限定很嚴(yán)格；恢復(fù)上市房企再融資，也只允許上市房企非公開方式再融資，不是IPO（首次公開募股），而且募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括“保交樓、保民生”相關(guān)地產(chǎn)項目、保租房和拆遷安置項目。

　　在況偉大看來，“第三支箭”釋放了一個信號，那就是要正確認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)，這個行業(yè)具有一定的特殊性，容易出現(xiàn)金融化、泡沫化的風(fēng)險。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的風(fēng)險不可忽視，需要穩(wěn)住行業(yè)發(fā)展的步伐，防止大起大落，讓房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。他也指出，需要長期堅持“房住不炒”的政策，但這并不意味著去房地產(chǎn)化，也不意味著房地產(chǎn)業(yè)不是重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)仍是重要的實體經(jīng)濟(jì)。我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)正在轉(zhuǎn)變，正在進(jìn)入新發(fā)展階段，逐漸與高質(zhì)量發(fā)展的道路相匹配。

　　提振需求信心是關(guān)鍵

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場在融資端正在逐漸回暖，但需求端的表現(xiàn)卻并不理想。如何提振消費端信心是關(guān)鍵。

　　中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，百強(qiáng)房企的銷售總額僅為6.73萬億元，同比下降42.1%。房地產(chǎn)市場調(diào)研研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月，全國重點30城的成交面積環(huán)比下降14%，創(chuàng)下半年來單月新低。

　　“房地產(chǎn)業(yè)面臨的困境是一時的?！壁w秀池認(rèn)為，我國仍處于城鎮(zhèn)化的中期階段，每年有大約1300萬人口進(jìn)城，對房地產(chǎn)的需求仍然較大。隨著疫情好轉(zhuǎn)和房企融資政策等調(diào)控政策的松動，房地產(chǎn)市場下行趨勢有望得到改善。

　　她提出，“第三支箭”雖然是針對供給側(cè)，但供給側(cè)和需求側(cè)是相互影響的。融資成本是房價的一個重要構(gòu)成，股權(quán)融資有利于降低供給側(cè)的融資成本，對房價穩(wěn)定意義重大。她還指出，提振需求側(cè)，還需要財稅、金融等多種“組合拳”的支持。個人房貸利率、首付款應(yīng)進(jìn)一步下降；限購政策也應(yīng)該隨著人口、人才政策進(jìn)行調(diào)整。

　　如何提振需求端信心？況偉大表示，當(dāng)前中低收入者的住房問題比較突出。下一步，住房政策還需進(jìn)一步向中低收入者傾斜，并且政策發(fā)力點需瞄準(zhǔn)居民的住房剛需。可以通過下調(diào)首付比例、降息、加大稅收優(yōu)惠，或者提供相關(guān)補(bǔ)貼等方式來提振消費。

　　一些城市已經(jīng)在發(fā)力。今年11月，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國已有石家莊、溫州等80余地調(diào)整首套房商貸首付比例至20%，武漢、貴陽等20余地已將首套房貸利率降至4%以下。許多城市的房貸利率和首付比例均處于歷史低位。

　　況偉大建議，加大共有產(chǎn)權(quán)房和保障性租賃住房的發(fā)展，讓老百姓能夠買得起房、租得起房。在這方面，證監(jiān)會也提出了推動保租賃房REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”?！崩钣罴我脖硎?，政策要惠及保租房，否則其意義就打折扣了。他預(yù)測，未來REITs發(fā)行門檻、條件等方面可能會有政策創(chuàng)新和優(yōu)化?！癛EITs發(fā)行將全面提速?！?/p>

　　此外，證監(jiān)會也提出鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。在李宇嘉看來，這是鼓勵開發(fā)商轉(zhuǎn)型，促進(jìn)地產(chǎn)與實體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。