“去庫(kù)存”“以購(gòu)代建” 諸多利好政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

　　5月17日，樓市迎來(lái)諸多利好，四項(xiàng)重磅政策同時(shí)出爐，包括購(gòu)房首付比例下調(diào)、公積金貸款利率下調(diào)、房貸利率取消下限，還有一個(gè)就是收購(gòu)庫(kù)存房源充當(dāng)保障房。特別是中國(guó)人民銀行5月17日下午宣布，將提供3000億元保障性住房再貸款支持政府收儲(chǔ)行為，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。那么，為何“去庫(kù)存”成了當(dāng)前房地產(chǎn)復(fù)蘇的當(dāng)務(wù)之急呢？

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月末，全國(guó)商品房待售面積為74553萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)24.5%。

　　增長(zhǎng)15.7%和24.5%說(shuō)明什么？說(shuō)明4月份以來(lái)，市場(chǎng)供需都在下行，使得庫(kù)存總量進(jìn)一步在加大。一方面是由于3月份原本的“小陽(yáng)春”沒(méi)來(lái)，市場(chǎng)需求進(jìn)一步萎縮，從而導(dǎo)致新一輪降價(jià)，市場(chǎng)觀望氣氛更濃。另一方面是盡管去年以來(lái)二手房交易在回升，但回升的數(shù)量趕不上掛牌賣(mài)房的數(shù)量，各地二手房掛牌量都在創(chuàng)新高，進(jìn)一步導(dǎo)致沒(méi)人買(mǎi)新房了。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授易成棟分析稱(chēng)：“目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了剛性需求，有買(mǎi)房的愿望，但是因?yàn)殇N(xiāo)量和價(jià)格在下降，所以還在繼續(xù)觀望。隨著交易量和價(jià)格的下行，開(kāi)發(fā)商也會(huì)出現(xiàn)資金鏈困難。市場(chǎng)就出現(xiàn)了一個(gè)向下緊縮的循環(huán)，這個(gè)時(shí)候就需要政府采取一些政策，打破這個(gè)循環(huán)，讓市場(chǎng)走向平穩(wěn)健康。”

　　而記者從易居研究院等市場(chǎng)機(jī)構(gòu)拿到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，當(dāng)前庫(kù)存很高的矛盾點(diǎn)并不在于房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)了太多房源，而是在于庫(kù)存消化能力一直處于低位，即銷(xiāo)售不振。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存銷(xiāo)售周期目前為25.3個(gè)月，而新建商品住宅的合理銷(xiāo)售周期應(yīng)為12—14個(gè)月。

　　近期，多個(gè)城市或地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)“以購(gòu)代建”相關(guān)政策，鼓勵(lì)收購(gòu)存量房用于保障房。

　　從目前各地的政策來(lái)看，“以購(gòu)代建”主要有兩個(gè)目標(biāo)：一是加快存量商品房去庫(kù)存，二是助力保交樓和房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的建立，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金方面的困局。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授趙秀池分析稱(chēng)：“因此收購(gòu)存量商品房作為保障房，使開(kāi)發(fā)商的商品房能夠順利實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，另一方面增加了保障房供給，滿足了更多被保家庭的需要，促進(jìn)了商品房與保障房雙輪驅(qū)動(dòng)、雙軌運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

　　專(zhuān)家表示，近期有關(guān)“以購(gòu)代建”政策的實(shí)施，下一步無(wú)疑會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一定的正面效應(yīng)。在各地具體執(zhí)行的過(guò)程中，關(guān)于資金來(lái)源的可持續(xù)性，以及這些收儲(chǔ)商品房的運(yùn)營(yíng)管理能力，都是考驗(yàn)政策未來(lái)效果的關(guān)鍵。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授易成棟表示，這個(gè)政策要注意到中國(guó)的地方差異非常大，不同城市有不同的情況，因城施策還是很有必要的。