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        四季度房地產(chǎn)市場走勢如何

        發(fā)布時(shí)間:2023-10-12 09:12:00來源: 經(jīng)濟(jì)日報(bào)

          近期,隨著多地出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”、統(tǒng)一最低首付比例、調(diào)整房貸利率下限、降低存量房貸利率等房地產(chǎn)利好政策,南京、濟(jì)南、福州、鄭州等多個二線城市取消限購,廣州調(diào)整限購實(shí)施區(qū)域范圍,上海降低臨港新片區(qū)人才購房門檻等,房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁進(jìn)入更為全面的階段。

          從多個機(jī)構(gòu)反饋情況看,政策落地后,消費(fèi)者置業(yè)意愿、購房信心提升,賣一買一置換需求帶動掛牌量增加,二手房價(jià)格保持平穩(wěn),在房企去化壓力下,新房漲價(jià)預(yù)期不明顯。

          一線城市購房熱度提升

          8月底,多部委聯(lián)合發(fā)文,明確了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20%、30%。8月30日,廣州、深圳率先落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月1日,上海、北京全面跟進(jìn)執(zhí)行,力度超預(yù)期。

          “落實(shí)‘認(rèn)房不認(rèn)貸’后,房地產(chǎn)市場成交明顯快速上揚(yáng)又逐步回落。從線上數(shù)據(jù)看,一線城市二手房熱度上漲幅度在9月2日達(dá)到峰值,后續(xù)逐步回落,至9月10日又有所反彈,并穩(wěn)定在高于8月均值水平之上。”58安居客研究院院長張波表示,一線城市成交反彈,是由于前期累積需求釋放,潛在購房人群心理狀態(tài)偏猶豫,隨著具體政策落地,需求將快速釋放。

          “北京、上海在9月第一個周末成交量爆發(fā)后,第二個周末成交量降低超50%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,新政發(fā)布后的一周時(shí)間里,北京二手房成交5000套左右,新建住宅累計(jì)成交3500套左右。

          隨著需求釋放動能減弱,9月后兩周成交量明顯下降。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示,9月份,北京新建商品住宅簽約5891套,成交面積67.96萬平方米,環(huán)比分別增長42.9%和41.1%;二手商品住宅成交14262套,環(huán)比增長30.1%。

          “上海新房交易市場處于活躍和復(fù)蘇態(tài)勢,部分?jǐn)?shù)據(jù)好于預(yù)期?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,目前,成交量明顯增加,買房群體主要是一些剛需購買者。

          中秋國慶長假期間,廣州推盤個數(shù)達(dá)20個,總推貨量較去年同期增加42%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,總體來看,政策對廣州、深圳等地的影響沒有北京、上海大,但廣深地區(qū)新房樓盤的訪客和二手房帶看量有明顯增加?!俺顺R?guī)促銷外,開發(fā)商推出了‘一口價(jià)’房源,以此帶動買房人氣?!崩钣罴握f。

          市場價(jià)格保持基本平穩(wěn)

          新政落地后,二手房掛牌量上漲,一些新樓盤取消優(yōu)惠政策,許多購房者擔(dān)憂是否會導(dǎo)致新一輪房價(jià)上漲?

          “市場價(jià)格基本平穩(wěn),二手房、新房都沒有出現(xiàn)明顯漲價(jià)現(xiàn)象?!睆埓髠ケ硎?,二手房房源掛牌量明顯增加,一部分是為了賣一買一享受較低首付,另一部分是期望價(jià)格上漲變現(xiàn),但目前成交量基本平穩(wěn)。

          嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,一些房企收回優(yōu)惠折扣看似是在漲價(jià),其實(shí)是吸引購房者入市的一種營銷手段,從供求關(guān)系看,房價(jià)上漲沒有必要也沒有市場基礎(chǔ)。特別是二手房掛牌量增加,有助于減少二手房價(jià)格炒作現(xiàn)象?!胺科笠湎М?dāng)前的政策,主動在市場秩序穩(wěn)定方面做好相關(guān)工作,確保房價(jià)穩(wěn)定和預(yù)期穩(wěn)定?!眹?yán)躍進(jìn)提醒。

          “盡管政策全面回歸常態(tài),但并不會帶來新一輪樓市反彈,主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場基本面已今非昔比?!崩钣罴伪硎荆F(xiàn)在,不管是房價(jià)、居民杠桿率還是住房需求空間,都發(fā)生了改變。這次房地產(chǎn)政策調(diào)整目的就是防風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定。

          諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年中秋國慶假期(9月29日至10月6日),重點(diǎn)10城新建商品住宅日均成交612套,較去年國慶假期日均成交量上漲43.8%。但比往年同期的成交數(shù)據(jù),今年日均成交量處于近7年的次低位水平,較2021年及以前的日均成交水平下降幅度超30%。

          “‘雙節(jié)’期間一些城市樓市成交量回升,但成交端仍具備較大上升空間,后續(xù)仍然需要利好政策持續(xù)加持。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪說,成交量回升有望帶動市場信心提振,疊加政策端寬松態(tài)勢延續(xù),后續(xù)樓市復(fù)蘇值得期待。

          用好政策工具和窗口期

          據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),7月24日至8月底,全國房地產(chǎn)政策進(jìn)入密集發(fā)布期,累計(jì)調(diào)控超過200次。9月,各地累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)175次。9月至10月是房屋交易較為活躍時(shí)期,俗稱“金九銀十”,11月至12月是房地產(chǎn)開發(fā)商沖業(yè)績的關(guān)鍵期,后續(xù)幾個月樓市的表現(xiàn)至關(guān)重要。

          “去年,由于疫情影響導(dǎo)致基數(shù)較低,隨著各地因城施策,如果用好政策工具、把握好窗口期,有望實(shí)現(xiàn)全年樓市‘U形’走勢?!崩钣罴伪硎?,量的穩(wěn)定是防風(fēng)險(xiǎn)的前提,也是質(zhì)提升的基礎(chǔ),預(yù)計(jì)將有更多城市出臺各類調(diào)控政策,不斷促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

          張大偉表示,對于北京等一線城市來說,“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要影響的是改善性住房需求,這部分需求經(jīng)短期消化后,后續(xù)如果沒有其他政策利好,市場可能在10月后繼續(xù)調(diào)整。

          中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年中秋國慶假期,35個代表城市日均成交面積較去年同期及2019年同期下降兩成左右。整體來看,國慶期間各地樓市表現(xiàn)不一,上海、廣州在樓盤供應(yīng)端帶動下情緒回升,北京、深圳、成都、杭州樓市表現(xiàn)相對平穩(wěn),武漢、蘇州、天津等地在房交會、新政顯效下,市場活躍度得到提升,但市場持續(xù)性仍需觀察,短期市場依然有壓力。

          后續(xù)政策還有哪些優(yōu)化空間?張波建議,可以進(jìn)行“打補(bǔ)丁”式優(yōu)化,例如調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn);降低房貸利率,尤其是降低首套房貸利率,減輕購房者月供壓力。

          中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜建議,一線城市庫存壓力大的區(qū)域可以按照因區(qū)施策、一區(qū)一策原則,與人口、人才等政策結(jié)合進(jìn)行政策優(yōu)化。“隨著政策進(jìn)一步落實(shí),核心城市房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù),三四線城市房地產(chǎn)市場預(yù)期漸穩(wěn),以價(jià)換量或帶動需求釋放,全國房地產(chǎn)市場也有望逐漸筑底企穩(wěn),價(jià)格整體穩(wěn)定,其中三四線城市短期內(nèi)價(jià)格或延續(xù)下跌態(tài)勢?!标愇撵o說。

          “由于‘金九’市場表現(xiàn)總體不如預(yù)期,開發(fā)商緊抓‘黃金周’沖刺四季度業(yè)績,不少新盤上市、老盤加推吸引人氣,特價(jià)房、折扣營銷等各類促銷策略也帶動人氣回升。預(yù)計(jì)10月總體成交量比9月將有所提升?!睆埐ㄕf。 (本文來源:經(jīng)濟(jì)日報(bào) 作者:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 李 方)

        (責(zé)編:郭爽)

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