央廣網(wǎng)北京7月25日消息（記者門庭婷）“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。”這是7月24日召開的中共中央政治局會議，在提及房地產(chǎn)市場時的重要表述。對此，業(yè)內(nèi)人士紛紛給予高度認同，并指出，下半年房地產(chǎn)政策有望持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，各地因城施策用好政策工具箱，后續(xù)或?qū)⒂懈嘀С终叱掷m(xù)推出并落地。

　　政策調(diào)整機率增大，防風險仍是房地產(chǎn)工作的主基調(diào)

　　今年上半年，在中國經(jīng)濟恢復向好態(tài)勢下，房地產(chǎn)市場的恢復情況也是各界關注的焦點之一。

　　7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會表示，考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　7月17日，在國新辦舉行的2023年上半年國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉分析稱，從中長期來看，我國房地產(chǎn)市場正從過去的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，這是由房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化、市場供求關系調(diào)整決定的。同時，對于房地產(chǎn)投資情況，付凌暉指出，目前房地產(chǎn)新開工面積還在下降，竣工面積在增加，施工面積整體下降，未來看，房地產(chǎn)投資還會處于低位運行。但隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整逐步到位，房地產(chǎn)投資會逐步回到合理水平。

　　此次中央政治局會議再次為下一階段房地產(chǎn)市場發(fā)展明確定調(diào)，會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

　　廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，從此次中央政治局會議精神可以看出，防風險仍舊是今年房地產(chǎn)工作的主基調(diào)；同時，基于房地產(chǎn)市場供求關系改變，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策體系和基調(diào)或面臨大調(diào)整，以適應新的市場變化。

　　此次中央政治局會議精神針對房地產(chǎn)市場的表述變化，58安居客研究院院長張波認為，“優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的方向最值得被關注。他表示，結(jié)合今年二季度以來樓市下行的背景，預計下半年市場適度放松的調(diào)控政策會陸續(xù)出臺，此前關注的一二線熱點城市限購放松相關政策出臺的概率也在進一步增大，同時房貸政策層面有望指向改善性需求，備受關注的熱點城市“認房又認貸”政策調(diào)整的機率也在不斷增大。

　　同時，本次會議強調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，在新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，當前核心一二線城市政策空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進一步優(yōu)化，優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購、降低交易稅費等仍是政策方向。

　　保障性住房、城中村改造再被提及，新的發(fā)展機遇或?qū)砼R

　　會議強調(diào)的另一重點是要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

　　對此，中信建投證券房地產(chǎn)和建筑行業(yè)首席分析師竺勁在接受采訪時表示：“該舉措是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要方式，也符合建立房地產(chǎn)新發(fā)展模式的要求。同時會議指出盤活改造各類閑置房產(chǎn)，與國常會發(fā)展各種新業(yè)態(tài)、實現(xiàn)可持續(xù)運營的要求相呼應，預計保障性住房和各類經(jīng)營性房地產(chǎn)業(yè)態(tài)有望迎來新的發(fā)展機遇?！?/p>

　　結(jié)合近日已審議通過的《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》來看，陳文靜分析認為，城中村改造、閑置資產(chǎn)盤活將是加大保障性住房建設和供給的重要舉措和方式，后續(xù)更多細節(jié)有望跟進落實，更好地改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

　　張波也表示，下一步多渠道開拓保障性租賃房源，多舉措拉動社會投資來共同建設保障性住房等政策支持力度，會進一步增強。

　　防范化解重點領域風險，“房住不炒”未被提及

　　此次會議還指出，要有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案。要加強金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動高風險中小金融機構改革化險。

　　在張波看來，從中央層面，對于房地產(chǎn)金融風險的保持高度重視，不但關注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的金融風險，同時對于相關的地方債務風險也進一步強調(diào)，預計后續(xù)會強調(diào)出臺落地性執(zhí)行方案，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是有松有緊，松體現(xiàn)在房企融資層面，而緊則體現(xiàn)了地方平臺拿地層面，通過金融穩(wěn)定，更好保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　就在此前，7月10日中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關政策期限的通知，重點解決存量貸款和配套融資問題，落腳點則在于保交樓。竺勁認為，“金融十六條”延期，是響應防范化解重點領域風險的要求，也有助于繼續(xù)推動房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　值得注意的是，本次會議精神未提“房住不炒”，整體基調(diào)更加積極。陳文靜分析稱：“當前房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，多地新房、二手房價格均處于下跌通道，投資需求已明顯減少，在當前的市場背景下，更好地支持剛需和改善需求仍是政策方向。”

　　改善性住房需求依然是市場最確定的力量，貝殼研究院在《2023中國房地產(chǎn)市場半年報》中提到，房地產(chǎn)市場上半年均值回歸，穩(wěn)態(tài)平衡。二手房的比較優(yōu)勢依然顯著，且市場結(jié)構仍處穩(wěn)態(tài)。報告也同樣預測，下半年市場將震蕩筑底，均衡復蘇。同時，預計復蘇曲線前高后低，即一季度脈沖之后，二季度正?；卣{(diào)，三四季度平穩(wěn)回升，全年新房銷售保持穩(wěn)定，二手房維持比較優(yōu)勢，全年繼續(xù)好于新房。