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        購房者扎堆提前還房貸 如何判斷是否該提前還款?

        發(fā)布時間:2023-02-15 10:50:00來源: 人民日報海外版

          “預約還款的人多,需要等一陣子”“以前排隊等銀行放貸,現(xiàn)在排隊等著還貸”……最近,全國多個城市出現(xiàn)購房者“提前還貸”現(xiàn)象。

          “手里有錢,提前還貸”本屬房地產(chǎn)市場中的正?,F(xiàn)象,但為啥近期較為集中?這對貸款方、銀行來說有何利弊?如何判斷是否應該提前還款?本報記者進行了采訪。

          部分購房者希望提前還款

          “我去年底提前還了一筆25萬元的房貸,現(xiàn)在每個月月供大概能減少1000多元,整體利息能省下十幾萬元。”家住天津的陳爽是“提前還貸潮”中的一員。去年底還完款后,她又給自己定了一個“小目標”:繼續(xù)攢錢,每隔一段時間就提前還一筆房貸。

          眼下,“提前還房貸”成了社交平臺上的熱詞。北京一家國有大行支行工作人員告訴記者,從去年下半年開始,來咨詢提前還房貸的購房者明顯增多,今年以來更是增加了不少,“其中一些客戶已經(jīng)多次申請?zhí)崆斑€貸”。

          購房者為啥扎堆申請?zhí)崆斑€房貸?

          有的是為了縮短貸款年限。前年在上海購置了一套房產(chǎn)的李先生最近準備向銀行申請?zhí)崆斑€貸,“我用銀行APP上的‘貸款計算器’大致算了算,如果今年8月前能提前還70萬元貸款,那么我原本30年期的貸款就可以提前12年還完?!彼f。

          有的希望減輕月供壓力?!疤崆斑€貸后我的還款年限雖然沒有減短,但月供壓力確實能小一些。我打算這幾年置換一套房產(chǎn),到時候手里的本金也能多一點,不用承擔太重的利息負擔?!标愃f。

          還有的購房者把提前還貸看作新的投資手段。來自重慶的許莎莎最近提交了一筆提前還貸申請,她告訴記者:“前幾年手里有積蓄時我會買一些理財產(chǎn)品,但去年以來理財、基金等產(chǎn)品收益都不太理想,甚至跑不過房貸利率,索性提前把房貸還了,也算是一種投資?!?/p>

          “提前還貸”在購房群體中流行開來,但申請還款似乎“沒那么容易”。采訪中,部分購房者說:“去年還可以在線上還款,今年只能到線下申請了”“我1月份提交的申請,個貸經(jīng)理說要排到幾個月之后了”……

          據(jù)銀行工作人員解釋,提前還貸“排長隊”一方面是由于春節(jié)前后相關(guān)業(yè)務堆積,另一方面,大量申請導致部分支行提前還款額度緊張,只能排隊辦理。

          “對銀行來說,購房者扎堆提前還房貸可能會對資金穩(wěn)定性造成影響?!敝袊嗣翊髮W中國資本市場研究院聯(lián)席院長趙錫軍說,比如一些本應五六年甚至更長時間收回的住房貸款在短期內(nèi)大量、密集收回,雖然保障了銀行現(xiàn)金回流,但也影響了銀行的利息收益,因此出現(xiàn)了提前還貸“熱”與“難”并存的現(xiàn)象。

          房貸利率下行是主要原因

          提前還房貸,除了居民本身資產(chǎn)配置規(guī)劃、理財產(chǎn)品收益不理想等原因,房貸利率的持續(xù)下行是重要的助推因素。

          2022年以來,國內(nèi)1年期和5年期LPR(貸款市場報價利率)屢次下調(diào),帶動多地房貸利率持續(xù)下行?!胺抠J利率政策會影響到商業(yè)銀行和客戶之間通過協(xié)商確定的具體利率,具體利率直接關(guān)系到月供的多少。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾介紹。去年9月末,中國人民銀行和銀保監(jiān)會發(fā)布通知,明確在符合條件的城市,政府可自主決定在2022年四季度階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限。政策出臺后,一些城市政府積極作出相應調(diào)整,帶動了新發(fā)放房貸利率有所降低。“根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù),2022年12月份新發(fā)放個人住房貸款利率全國平均為4.26%,和2021年12月同比下降1.37個百分點,這是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平?!编u瀾說。

          貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至今年1月31日,其監(jiān)測的103個城市中,首套房利率低于4.1%的城市共30個,而1月16日該統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅為19個。具體來看,有2個城市首套房利率為4.0%,4個城市利率為3.95%,9個城市為3.9%,11個城市為3.8%,另有4個城市首套房利率為3.7%,為目前全國商貸利率最低水平,分別是廣西南寧、廣東珠海、湖南株洲和湖南常德。

          “對原本在利率高位貸款買房的消費者來說,房貸利率不斷下調(diào),刺激其轉(zhuǎn)為較低利率還貸的意愿強烈,這成了近期‘提前還貸潮’興起的主要原因?!壁w錫軍說。

          從具體還貸模式看,此前房貸利率“換錨”也是此輪“提前還貸潮”的誘因之一?!爱敵醮媪抠J款利率轉(zhuǎn)換時,購房者可以選擇固定利率或基于LPR的浮動利率貸款。對于以固定利率還貸的購房者來說,伴隨房貸利率持續(xù)下行,存量房貸和新增房貸之間產(chǎn)生較大利差,是當前人們扎堆還貸的一個重要原因?!笔锥冀?jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池說,“但多數(shù)人選擇提前還貸,并不是一次性還清后不再借貸,而是為了轉(zhuǎn)為更低利率進行貸款,既反映出存量貸款利率轉(zhuǎn)換時存在的問題,也是當前房貸利率和企業(yè)經(jīng)營貸倒掛的表現(xiàn)?!?/p>

          持續(xù)提振住房消費信心

          為刺激住房消費,目前多地房貸利率處于較低水平。面對低位利率,購房者到底要不要提前還貸?業(yè)內(nèi)人士認為,“跟風”還貸并不可取,要根據(jù)自身情況理性分析。

          據(jù)介紹,如果是等額本息的還款方式,前期主要是償還利息,后期利息占比減少、貸款本金占比增加,當還款期數(shù)已經(jīng)過半,提前還貸的收益就不大了。如果是以等額本金的方式還貸,每個月需還利息可能遞減,那么在還款周期的前1/3提前還貸會更劃算。

          “購房者是否選擇提前還貸,應該理性考慮轉(zhuǎn)換成本能否覆蓋原本房貸利率和現(xiàn)行利率還貸之間的利差,具體包括轉(zhuǎn)換貸款方式所需的手續(xù)費、部分購房者可能面臨的罰息等費用?!壁w錫軍說,“面對‘扎堆還貸’,銀行的利息收益會受到一定影響,但是從長遠的穩(wěn)定客戶等角度來看,應該盡量依規(guī)滿足購房者需求。”

          在趙秀池看來,購房者是否提前還款應根據(jù)自身貸款合同作具體分析?!叭绻壳暗拇媪抠J款選擇的是以基于LPR的浮動利率借貸,其合同利率自然會隨LPR下降而下降,對于貸款利率本就處于較低水平的購房者來說,提前還款意義不大。如果是以固定利率貸款,但之前的存量貸款享受了首套房的利率折扣,提前還款后再申請貸款不能執(zhí)行首套房利率、按二套房利率上浮的,提前還款就不劃算了。”

          房貸利率的持續(xù)下行也刺激部分地區(qū)住房市場呈現(xiàn)了一定回暖跡象。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,今年1月,貝殼50城二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%,是自2021年8月連續(xù)17個月環(huán)比下跌以來首次止跌,也帶動了同比跌幅收窄。分城市看,50城中約六成城市二手房價格止跌,覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等重點城市群。

          在業(yè)內(nèi)人士看來,房貸利率下行等住房市場利好政策的出臺,在滿足剛需和改善性住房需求方面發(fā)揮了重要作用,也體現(xiàn)了國家“房住不炒”的總體定位?!爱斎灰惨吹?,多數(shù)消費者在面對低位房貸利率時選擇了還款而非消費,說明市場信心有待進一步提振。接下來要持續(xù)驅(qū)動房價位于合理區(qū)間,推動相關(guān)交易成本降低,以保障各類剛需、改善性需求轉(zhuǎn)為有效需求?!壁w錫軍說。

          中央財經(jīng)委員會辦公室有關(guān)負責人表示,今年在繼續(xù)滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求的同時,將著力改善預期,擴大有效需求,支持剛性和改善性住房需求。目前,在住房消費等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策,這些消費潛力要予以釋放。同時,結(jié)合落實生育政策和人才政策,解決好新老市民、青年人等住房問題。合理增加消費信貸,支持住房改善等消費。(記者 廖睿靈)

        (責編:李雨潼)

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