物業(yè)費(fèi)提高了，收繳率卻大幅上升，這是國(guó)企物業(yè)進(jìn)駐南京市玄武區(qū)櫻駝花園小區(qū)后發(fā)生的新鮮事。

　　2019年起，南京市實(shí)施第一輪“美麗家園”三年行動(dòng)計(jì)劃，全市2300多個(gè)無物業(yè)小區(qū)要實(shí)現(xiàn)基本管理全覆蓋。在此背景下，一批基礎(chǔ)差、零散化、糾紛多、盈利難的老舊小區(qū)未被市場(chǎng)化物業(yè)選中，成了老大難。

　　“燙手山芋”誰來接？以老城區(qū)玄武區(qū)為例，該區(qū)共有566個(gè)居民小區(qū)，老舊小區(qū)占比高達(dá)77%，其中更有40%是零散小區(qū)。2020年，玄武區(qū)開始老舊小區(qū)國(guó)企托底探索實(shí)踐，由區(qū)城建集團(tuán)成立百子物業(yè)公司，積極打造“百子紅”黨建品牌，一舉扛起了無物業(yè)老舊小區(qū)托管的重任。

　　一時(shí)間，玄武區(qū)268個(gè)老舊小區(qū)被兜底管理，從“接得住”到“管得好”“可持續(xù)”，現(xiàn)實(shí)問題接踵而至。今年7月，該區(qū)啟動(dòng)了“百子紅”老舊小區(qū)治理標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)，致力于將更多治理中的個(gè)性化解法，轉(zhuǎn)化為基層治理的標(biāo)準(zhǔn)化答案。

　　國(guó)企物業(yè)接盤

　　垃圾遍地、化糞池漫溢、車輛亂停亂放、綠化無人打理……位于南京紫金山腳的櫻駝花園，兩年前可是當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境臟亂差的典型代表。

　　作為金陵石化的房改房，櫻駝花園建成于上世紀(jì)90年代，居住有2600多戶人家。小區(qū)居民許文花介紹，此前雖說有市場(chǎng)物業(yè)公司管理，但因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)只有0.25元/平方米，管理一直跟不上。保潔、服務(wù)有懈怠，物業(yè)費(fèi)收取又成了問題，陷入惡性循環(huán)。

　　城市在持續(xù)發(fā)展，小區(qū)管理卻在內(nèi)耗，給居民的幸福感打了折扣。但市場(chǎng)化物業(yè)“不愿管”、居民自治“不善管”的千千結(jié)又如何解？許文花說，就是百子物業(yè)入駐之初，大伙也并不看好。

　　“我們的策略是先提供服務(wù)，讓居民對(duì)小區(qū)環(huán)境提升有一個(gè)直觀感受。”百子物業(yè)副總經(jīng)理馮志霞介紹，2020年下半年，百子物業(yè)先行接管了櫻駝花園在內(nèi)的10多個(gè)老舊小區(qū)的物業(yè)管理。這些小區(qū)普遍存在物業(yè)管理長(zhǎng)期缺失，物業(yè)投入不足、服務(wù)缺位，基礎(chǔ)設(shè)施老舊失修，環(huán)境衛(wèi)生亟待改善；矛盾糾紛多發(fā)易發(fā)，居民對(duì)違建、停車、垃圾等問題意見大、投訴多，容易引發(fā)鄰里糾紛；居民自治意識(shí)不強(qiáng)，群眾參與公共事務(wù)的積極性不高等問題。

　　負(fù)責(zé)櫻駝花園的是百子物業(yè)玄武湖分公司，分公司經(jīng)理盧玉琴一接手，重新劃定停車位，補(bǔ)充電瓶車充電樁，對(duì)小區(qū)衛(wèi)生進(jìn)行大清掃，組織巡邏隊(duì)伍，一套“組合拳”下來讓居民們感覺眼前一亮。

　　“東門出入口正對(duì)櫻花路，從這里上玄武大道最方便，一到早晚高峰就堵得水泄不通。”許文花說，這個(gè)問題過去多年都沒有解決，百子物業(yè)來了之后，社區(qū)黨委帶著物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)反復(fù)測(cè)算，拿出多種方案，一輪一輪議事會(huì)后，東門只進(jìn)不出的方案被敲定，櫻花路上的這處堵點(diǎn)很快消失不見。

　　眼下，櫻駝花園的物業(yè)費(fèi)提高了一倍，達(dá)到0.5元/平方米，但收繳率不降反升，已超過70%。目前，百子物業(yè)已接管了玄武區(qū)268個(gè)小區(qū)，服務(wù)覆蓋近6萬戶。

　　黨建引領(lǐng) 融合共治

　　物業(yè)管理的到位，改變的不僅是小區(qū)物理形態(tài)，更是社會(huì)治理關(guān)系。

　　“‘公辦’物業(yè)的初心就是服務(wù)群眾，服務(wù)沒有標(biāo)準(zhǔn)就談不上高質(zhì)量，達(dá)標(biāo)便是底線?！毙涑墙瘓F(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)郭騫介紹，百子物業(yè)建立了小區(qū)安全管理、衛(wèi)生保潔等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并公開監(jiān)督電話；對(duì)標(biāo)文明城市創(chuàng)建居民小區(qū)37條標(biāo)準(zhǔn)，定人定責(zé)落實(shí)文創(chuàng)、垃圾分類、安全生產(chǎn)等專項(xiàng)工作；針對(duì)“未整治先托管”“先整治后托管”“整治托管一體”不同類型小區(qū)，分類制定管養(yǎng)方案。

　　“一來，小區(qū)衛(wèi)生有了保障，二來，類似水龍頭壞了、管道堵了、家里停電了這種小事，一個(gè)電話便有人上門解決。”玄武門街道大樹根社區(qū)第九黨支部書記張順寶，同時(shí)也是源江新村的一名紅色管家。源江新村是上世紀(jì)90年代的安置房，住有42戶居民，30多年來從未享受過物業(yè)服務(wù)，百子物業(yè)接管小區(qū)后確實(shí)給了他不一樣的感覺。

　　“看到物業(yè)招募紅色管家，我很快報(bào)了名?！庇脧堩槍氉约旱脑捳f，自從當(dāng)上了紅色管家，他的雙眼就沒閑過。樹底下的落葉，亂放的電瓶車，窗戶下的飛線，樓道的雜物，只要看見，他就拍照發(fā)群，馬上就有物業(yè)回應(yīng)。“小區(qū)整體環(huán)境變好了，大家關(guān)系也更和諧了?！彼f。

　　“我們兩年來的探索實(shí)踐，重要的一點(diǎn)就在于公辦物業(yè)黨建引領(lǐng)促進(jìn)了社區(qū)治理、物業(yè)管理和居民自治的良性互動(dòng)。”在玄武區(qū)委書記閔一峰看來，從“接得住”到“管得好”，最顯著的便是黨建引領(lǐng)下的融合共治。

　　百子物業(yè)黨支部書記從蓉介紹，百子物業(yè)給自己的定位是“主動(dòng)融入基層治理”，在人員配置方面，既有退下來的社區(qū)書記、主任，還有曾經(jīng)的社工，他們熟悉社區(qū)情況，對(duì)群眾工作也有感情。在工作中，他們特別注意向社區(qū)靠攏，緊密和社區(qū)、業(yè)委會(huì)、管委會(huì)保持聯(lián)動(dòng)，還尤其注意發(fā)動(dòng)黨員群眾，紅色管家隊(duì)伍里就吸納了網(wǎng)格支部書記、樓棟長(zhǎng)等。

　　“成長(zhǎng)的煩惱”

　　國(guó)企物業(yè)兜底小區(qū)管理，百子物業(yè)也有“成長(zhǎng)的煩惱”。郭騫坦言，由于老舊小區(qū)的特殊性，目前收支仍存在較大的“剪刀差”。

　　當(dāng)?shù)匦溟T街道天山路片區(qū)基本都是零散小區(qū)?！碍h(huán)境確實(shí)不太好，但交通比較方便，房租也不貴，也沒啥好挑的?！弊庾≡诒睒O山村的張女士說，她所在樓棟的廚房、衛(wèi)生間都是共用，一到夏天，但凡有人不注意衛(wèi)生，整個(gè)樓道就臭不可聞。在百子物業(yè)進(jìn)駐后，她確實(shí)感覺到公共區(qū)域保潔有了提升。

　　“零散小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難，除了居住人員雜，還有不少業(yè)主認(rèn)為‘小區(qū)要有圍墻，有安保站崗，才能叫有物業(yè)’，這對(duì)完全開放的零散小區(qū)并不現(xiàn)實(shí)?！卑僮游飿I(yè)玄武門分公司經(jīng)理張睿說，天山路片區(qū)的零散小區(qū)有20來個(gè)，以樓棟或院落為單位設(shè)置門衛(wèi)，人力是個(gè)大問題。雖然他們?yōu)橐?guī)范停車劃了線，為電瓶車充電布了樁，也定期清理樓道雜物，維修了老房外墻雨水管，還正常有人巡邏，可物業(yè)費(fèi)收取就是不理想。

　　郭騫介紹，積極地看，百子物業(yè)通過精耕服務(wù)，老舊小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率已從30%已經(jīng)升到60%以上，今年上半年物業(yè)費(fèi)收入已經(jīng)超過去年全年。但目前百子物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍低于市場(chǎng)水平，自身運(yùn)轉(zhuǎn)仍需要靠區(qū)城建集團(tuán)補(bǔ)貼。

　　可持續(xù)發(fā)展是百子物業(yè)下一步面臨的課題。按照玄武區(qū)計(jì)劃，百子物業(yè)將繼續(xù)擴(kuò)大服務(wù)范圍，直至實(shí)現(xiàn)無物管老舊小區(qū)全覆蓋，通過擴(kuò)大運(yùn)營(yíng)面積有效平攤運(yùn)營(yíng)成本。年底，百子物業(yè)的管理規(guī)模有望達(dá)到550萬方。

　　“我們還嘗試開發(fā)了‘物業(yè)＋養(yǎng)老、托管、家政’等衍生服務(wù)，積極走出玄武開拓市場(chǎng)?！惫q說，像正在拓展的裝修垃圾標(biāo)準(zhǔn)化清運(yùn)，僅此一個(gè)項(xiàng)目，今年就有望增加600到800萬元收入。

　　今年6月，百子物業(yè)在內(nèi)部發(fā)布了《“寧姐月嫂”工作實(shí)施方案》，聚焦老舊小區(qū)婦女群體，立足“百子紅”黨建陣地的微服務(wù)功能，通過在陣地內(nèi)建立“寧姐月嫂”家政服務(wù)工作站，開展技能培訓(xùn)工作等，扶持失業(yè)、困難婦女就業(yè)創(chuàng)業(yè)，幫助小區(qū)婦女增收創(chuàng)收，同時(shí)拓展物業(yè)發(fā)展?fàn)I收渠道。