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        降首付、降利率! 京滬樓市新政落地,影響幾何?

        左宇坤 發(fā)布時間:2023-12-15 09:22:00來源: 中國新聞網(wǎng)

          中新網(wǎng)12月15日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)一日之內(nèi),幾大樓市關(guān)鍵政策在京滬兩個關(guān)鍵城市接連出臺。

          12月14日,北京、上海先后發(fā)布樓市新政,均包含差別化調(diào)整首套及二套房的首付比例,調(diào)降房貸利率,以及對普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進行優(yōu)化等。這也是繼11月深圳降低首付比例、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后,一線城市的又一次大動作。

          北京、上??梢苑Q得上是全國樓市的“最強風(fēng)向標(biāo)”。重磅新政的落地,將會帶來哪些利好?又會對全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣影響?

        北京一景。 <a target='_blank' href='/' ><p  align=中新網(wǎng) 左宇坤 攝">

          北京住宅。 中新網(wǎng)左宇坤 攝

          降低首付款比例

          據(jù)北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等五部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個人住房貸款政策的通知》,北京市首套住房個人住房貸款(含商業(yè)性個人住房貸款、住房公積金個人住房貸款)最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%;二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)(東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū))50%、非城六區(qū)40%。

          “北京原來首套房首付比為普宅35%、非普宅40%,二套首付比例為普宅60%、非普宅80%。首付比例均明顯下調(diào),特別是非普通住宅二套首付比例最高下降了40個百分點,購房門檻明顯降低。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出。

          同日,據(jù)“上海發(fā)布”微信公眾號,上海自12月15日起優(yōu)化差別化住房信貸政策。首套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%,二套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。另外,在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū),二套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

          易居研究院整理的數(shù)據(jù)顯示,上海調(diào)整前的首套房首付比為35%,二套房首付比普通住宅為50%、非普通住宅為70%。

          “以600萬總價的二套房購置為例,過去首付比例為70%,其首付款需要支付420萬;新政下其首付比例為50%,首付款則為300萬,即減少了120萬的首付款支出;如住房屬于實施差異化政策區(qū)域,首付比例為40%,首付款則為240萬,減少了180萬的首付款支出?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進指出,首付比例下降,直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。

          降低房貸利率下限

          北京本次同步降低了房貸利率下限。具體來看,城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于貸款市場報價利率(LPR)+10個基點、不低于LPR+60個基點;非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于LPR、不低于LPR+55個基點。中指研究院指出,相比于原來首套加55個基點、二套加105個基點,房貸利率均明顯下調(diào),進一步降低購房成本。

          此外,北京還延長貸款年限至30年,同樣有利于降低購房者單月的還款壓力。

          上海將首套房利率下限調(diào)整為不低于LPR-10個基點,二套房利率下限調(diào)整為不低于LPR+30個基點。自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)二套住房利率下限調(diào)整為不低于LPR+20個基點。

          “以200萬貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)計算,過去房貸利率為5.25%,月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算,月供為10134元。如此對比,新政前后月供減少了910元?!眹?yán)躍進表示,房貸利率下降,直接降低了月供或按揭貸款成本。

        上海掠影。 范宇斌 攝

          上海掠影。 范宇斌 攝

          調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)

          自2014年現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布以來,時隔9年北京再對普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整。中指研究院對比前后標(biāo)準(zhǔn)指出,差別主要包括單套建筑面積由140平方米以下調(diào)整為144平方米以下。五環(huán)內(nèi)成交單價上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米,提升了1.15倍;五-六環(huán)成交單價上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米,提升了1.05倍;六環(huán)外成交單價上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米,提升了89%。

          嚴(yán)躍進指出,和深圳的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整對比可發(fā)現(xiàn),深圳直接取消了總價的要求,而北京則是對總價線做了調(diào)整,對于總價依然是有要求的。

          “從北京普通住宅的調(diào)整來看,在北上深中屬于最為嚴(yán)格,不但限定了單套面積,也限定了單價。對價格的上限進行了更為清晰的界定,也突出了對‘房住不炒’基調(diào)的堅持。”58安居客研究院院長張波認(rèn)為,由于北京的大量新增供應(yīng)都在五環(huán)外,這一調(diào)整本身更有利于外圍區(qū)域新房去化,以及五環(huán)內(nèi)二手房熱度回升。

          上海的調(diào)整情況,則一是優(yōu)化了標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定條件,剔除價格標(biāo)準(zhǔn);二是適度提高了建筑面積標(biāo)準(zhǔn),從140平方米提高至144平方米。

          “普通住房標(biāo)準(zhǔn)關(guān)聯(lián)了優(yōu)惠的稅收政策,此次調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)以住房物理要素作為認(rèn)定條件,較大幅度提高普通住房的覆蓋面,讓更多二手住房交易享受優(yōu)惠稅收政策?!皣?yán)躍進說。

          對整體熱度提升料將起到較大作用

          業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,本次北京、上海的政策調(diào)整整體力度較大,涉及面較廣,從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力,釋放了更加積極信號,對當(dāng)?shù)匾约叭珖袌銮榫w均將帶來積極引導(dǎo)。

          “新政有利于促進剛需和改善性住房需求釋放,特別是有利于二套改善性住房需求。政策優(yōu)化后,北京房地產(chǎn)市場活躍度有望提升,預(yù)計將進一步影響價格預(yù)期?!标愇撵o表示。

          “降低購房門檻,讓更多有購買力的人群入市,提高二手房和新房的去化,緩解業(yè)主和開發(fā)商降價賣房的預(yù)期,從而減緩二手房掛牌增加的趨勢。同時促進房地產(chǎn)交易循環(huán),緩解開發(fā)商資金鏈緊張的態(tài)勢,實現(xiàn)防風(fēng)險和穩(wěn)增長的雙重目的?!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

          本次調(diào)整后再看兩地樓市的限制性措施,除了限購政策外已基本“一步到位”。張波認(rèn)為,“預(yù)計明年一季度末會根據(jù)市場反饋再進行政策跟進,最值得關(guān)注的是限購的放松,這也是一線城市中政策效力最為明顯的。”

          新政對兩地樓市的促進效果值得期待,業(yè)內(nèi)預(yù)計12月下半月的一二手成交量將迎來一波明顯上漲,2024年一季度市場將會明顯企穩(wěn),有望出現(xiàn)一個“小陽春”。(完)

        (責(zé)編: 王東)

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