小區(qū)業(yè)委會(huì)告贏(yíng)開(kāi)發(fā)商獲賠700萬(wàn)
本報(bào)記者 鹿楊
小區(qū)建設(shè)時(shí)埋下的質(zhì)量隱患,一句房子老了、已過(guò)質(zhì)保期,開(kāi)發(fā)商就無(wú)責(zé)了?近日,朝陽(yáng)區(qū)時(shí)代國(guó)際嘉園小區(qū)業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主告贏(yíng)了開(kāi)發(fā)商。704.6萬(wàn)元賠償款到賬時(shí),小區(qū)也邁入交付后的第17年。
疑:墻磚不停掉露出建筑垃圾
“真沒(méi)想到!”業(yè)委會(huì)主任張財(cái)林連用兩個(gè)沒(méi)想到——沒(méi)想到真贏(yíng)了,沒(méi)想到獲賠這么多錢(qián)。
位于東三環(huán)的時(shí)代國(guó)際嘉園小區(qū),交付于2006年,在中介網(wǎng)站上顯示的二手房均價(jià)已達(dá)到10萬(wàn)元/平方米。然而,過(guò)去4年,小區(qū)的業(yè)主卻生活在“頭頂?shù)年幱啊毕隆?013年,小區(qū)部分樓棟的外墻大理石出現(xiàn)脫落現(xiàn)象,到2019年、2020年情況愈演愈烈,5棟樓中沒(méi)有一棟是外墻完好的。
當(dāng)時(shí)拍攝的照片里,各樓腰線(xiàn)以下部位均能看到大理石連片掉落的痕跡,就像一塊塊傷疤。更奇怪的是,墻磚掉了,露出的“內(nèi)里”也是五花八門(mén):泡沫板、木板、水泥編織袋、煙盒……“開(kāi)發(fā)商是把建筑垃圾埋墻里了!”張財(cái)林說(shuō)。
不停掉落的墻磚隨時(shí)可能砸到人,不修不行。錢(qián)從哪出?不少業(yè)主提出,小區(qū)墻磚掉落恐怕和建設(shè)中的偷工減料行為不無(wú)關(guān)系,開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有責(zé)任?
多方咨詢(xún)后,在屬地雙井街道的支持下,經(jīng)業(yè)主授權(quán)和全體委員表決,2020年4月,時(shí)代國(guó)際嘉園小區(qū)業(yè)委會(huì)決定拿起法律的武器,對(duì)開(kāi)發(fā)商北京中鑫源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司提起訴訟。同一月,經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決,決定申請(qǐng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金對(duì)外墻進(jìn)行維修。
訴:質(zhì)保期雖過(guò)開(kāi)發(fā)商也有責(zé)
“商品房小區(qū)在交付多年后回追開(kāi)發(fā)商工程質(zhì)量責(zé)任非常罕見(jiàn),至少我們?cè)诓樵?xún)資料時(shí)沒(méi)有找到?!眮?lái)自北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所的代理律師劉志成說(shuō)。
庭審中,開(kāi)發(fā)商果然拿小區(qū)樓齡說(shuō)事兒,主張建筑物外墻的質(zhì)保期為2年,截至訴訟時(shí),時(shí)代國(guó)際嘉園小區(qū)已交付14年。2014年至今,小區(qū)更換了三家物業(yè)公司,怠于日常維護(hù),因此,缺乏管理維護(hù)才是導(dǎo)致外墻大幅脫落的主要原因,而非施工質(zhì)量缺陷。
“施工標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定成了關(guān)鍵?!眲⒅境山榻B,業(yè)委會(huì)主張按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行鑒定,開(kāi)發(fā)商卻主張部分施工工藝已隨著行業(yè)發(fā)展而被取代,按當(dāng)時(shí)的施工做法鑒定更為合理,“開(kāi)發(fā)商稱(chēng)之為‘時(shí)代國(guó)際外墻做法’,最后,法院決定,兩套標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)鑒定?!?/p>
2021年12月,第三方機(jī)構(gòu)出具了鑒定意見(jiàn)書(shū),明確提出:施工質(zhì)量缺陷是導(dǎo)致掛貼石材脫落的主要原因,四季交替、熱脹冷縮等時(shí)間累積是次要原因。
“石材與龍骨間沒(méi)連接件”“粘結(jié)砂漿普遍存在不密實(shí)的情況”“部分位置粘結(jié)砂漿內(nèi)存在建筑垃圾”……張財(cái)林指著鑒定意見(jiàn)書(shū)說(shuō):“如果比作考試,這是連及格線(xiàn)都沒(méi)達(dá)到?!?/p>
訴訟進(jìn)行的同時(shí),住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)也有了結(jié)果。2021年8月,朝陽(yáng)區(qū)房屋安全鑒定站認(rèn)定,1至5號(hào)樓外墻裝飾的損壞量已超過(guò)鑒定范圍總量的30%,危及人身財(cái)產(chǎn)安全,建議對(duì)外墻進(jìn)行綜合處理。隨后,第三方公司進(jìn)行了鑒定,工程預(yù)算金額總計(jì)1006.5萬(wàn)元。這一金額,也成為法院判決時(shí)的依據(jù)。
定:工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)非空話(huà)
去年12月30日,北京市第三中級(jí)人民法院作出終審判決,開(kāi)發(fā)商北京中鑫源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司賠償時(shí)代國(guó)際嘉園小區(qū)業(yè)委會(huì)維修費(fèi)704.6萬(wàn)元。
“在以往案例中,個(gè)體業(yè)主主張專(zhuān)有部分權(quán)利比較常見(jiàn)。此后,全體業(yè)主主張共有部分權(quán)利的案件有了典型參考?!眲⒅境烧f(shuō),此案表明,即使商品房小區(qū)已過(guò)質(zhì)保期,但只要確認(rèn)存在施工質(zhì)量缺陷,追討侵權(quán)責(zé)任、依法請(qǐng)求損害賠償仍然可行。
記者注意到終審判決書(shū)中有這么一段話(huà):中鑫源公司作為涉案小區(qū)的開(kāi)發(fā)商,為防止高空墜物,保障居民人身財(cái)產(chǎn)安全,有責(zé)任對(duì)存在施工質(zhì)量缺陷的外墻維修費(fèi)用承擔(dān)賠償責(zé)任,以共同維護(hù)弘揚(yáng)和諧、法治的社會(huì)主義核心價(jià)值觀(guān)。
“這也給開(kāi)發(fā)商敲響了警鐘,工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)不是空話(huà)?!眲⒅境烧f(shuō)。
記者獲悉,2016年起執(zhí)行的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》明確,本市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實(shí)行質(zhì)量終身責(zé)任制,建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理五方責(zé)任主體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,以及涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)材料供應(yīng)的企業(yè)法定代表人,應(yīng)按照規(guī)定簽署工程質(zhì)量終身責(zé)任承諾書(shū),履行工程質(zhì)量終身責(zé)任。時(shí)代國(guó)際嘉園成功索賠的最新案例顯示,工程質(zhì)量終身責(zé)任已經(jīng)成為各方接受的共識(shí)。
3月17日,記者步入時(shí)代國(guó)際嘉園小區(qū),外墻維修工作正有序開(kāi)展。與此同時(shí),小區(qū)也將迎來(lái)第九次業(yè)主大會(huì),修復(fù)路面、提升綠化等17項(xiàng)事項(xiàng),正等待全體業(yè)主共同表決。
“老樓花錢(qián)的日子來(lái)了,怎么花,咱得有個(gè)章法?!?位業(yè)委會(huì)委員充滿(mǎn)干勁。(北京日?qǐng)?bào))
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