商品房預售資金監(jiān)管層級應進一步提高
證券時報記者 黃小鵬
近日,深圳市人大常委會就《暫時停止適用〈深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例〉有關規(guī)定的決定(草案)》公開征求意見。深圳商品房預售資金監(jiān)管有望從金融機構監(jiān)管模式轉(zhuǎn)向行政監(jiān)管模式。
預售資金監(jiān)管是商品房產(chǎn)業(yè)極為重要的環(huán)節(jié),但往往只在出事之后才會受到關注。上世紀90年代,各地出現(xiàn)了不少爛尾樓,重要原因就是資金缺乏監(jiān)管。后來各地紛紛出臺監(jiān)管措施堵塞漏洞,監(jiān)管模式主要有銀行監(jiān)管模式和行政監(jiān)管模式兩種。
在房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展或處于向上周期時,兩種模式都不容易出什么問題,但最近兩年來,銀行監(jiān)管模式在一些地方開始出現(xiàn)漏洞,??顚S脹]有完全落實,用于單個項目甚至單個樓棟建設的資金被開發(fā)商挪到了其他項目或用途上,爛尾樓在一些城市零星出現(xiàn),政府和全社會不得不消耗大量資源以“保交樓”。將銀行監(jiān)管模式改為行政主導監(jiān)管模式,理論上將讓預售資金更安全,更有利于降低未來發(fā)生樓盤“爛尾”的概率,但也要看到,僅僅在資金監(jiān)管體系中增加一個主體,不一定能徹底解決問題,因為主體多了,大家出于避免擔責,效率可能會下降,并且在缺乏事后懲罰機制的情況下,難以杜絕執(zhí)行中可能出現(xiàn)的問題。
我國商品房開發(fā)以中高層項目為主,具有開發(fā)周期長、資金需求量大的特點,完全取消預售制不太現(xiàn)實。預售資金使用規(guī)模大,外溢性強,不出問題則已,一出往往就是大問題,是影響市場穩(wěn)定的重要因素,所以預售資金監(jiān)管必須要有跨周期的思維,貫徹最高安全標準。
未來,監(jiān)管改革或許可以朝兩方面努力。一是提高監(jiān)管層級,即由各地制定政策改為制定全國統(tǒng)一政策,提升法規(guī)層級,中期形成多部門規(guī)章,未來考慮正式立法,以提高資金監(jiān)管和使用的規(guī)范性、嚴肅性。二是要有嚴厲的事后懲罰機制,杜絕相關方對資金挪用的歹念。股份公司或上市公司股東挪用公司資金屬于犯罪,但如今挪用大額預售資金者卻難以被嚴厲追責,銀行監(jiān)管失責也僅是取消其業(yè)務資格,這顯然難以有效阻嚇相關方打預售資金的壞主意。未來除了考慮制定“預售資金管理法”,甚至還可以考慮在刑法中增加相關罪名,讓那些違規(guī)使用資金情節(jié)惡劣造成嚴重社會危害的人受到嚴懲。
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