五年期以上LPR如期下調(diào) 百萬房貸一年可節(jié)省利息上千元
8月LPR如期下調(diào),最新個(gè)人房貸利率將下調(diào)0.15個(gè)百分點(diǎn)。8月22日,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,2022年8月22日貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為:1年期LPR為3.65%,較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn),5年期以上LPR為4.3%,較上月下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。這是LPR今年第三次下調(diào),1年期LPR和5年期LPR今年分別累計(jì)下降15個(gè)基點(diǎn)和35個(gè)基點(diǎn)。
企業(yè)貸款利率已很低
本次LPR下調(diào)已在市場預(yù)期之中。8月15日人民銀行開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對8月16日MLF到期的續(xù)做)和20億元公開市場逆回購操作,中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。從歷次LPR調(diào)整看,如果MLF利率下調(diào),那么LPR必下調(diào);不過,MLF利率不變時(shí),LPR不一定不變,曾有過多次下調(diào)。
值得注意的是,本次1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致,低于后者5BP。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示,6月份企業(yè)貸款加權(quán)平均利率已降至4.16%的歷史新低,同時(shí)1年期LPR已處于較低水平,若再考慮信貸供需矛盾加大、銀行“應(yīng)投盡投”下貸款利率點(diǎn)差的大幅壓降,對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的流貸利率水平可能已在1年LPR基礎(chǔ)上出現(xiàn)大幅減點(diǎn),且與部分定期存款定價(jià)之間已形成“倒掛”。在此情況下,若1年期LPR下調(diào)幅度過大,也容易加劇企業(yè)對銀行的套利行為,降低政策效果。
再次下調(diào)有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場
本次5年期以上LPR下調(diào)幅度大于1年期LPR,與5月份的那次調(diào)整比較類似。當(dāng)時(shí),1年期LPR沒有調(diào)整,5年期以上也是下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。
天風(fēng)證券固定收益首席分析師孫彬彬此前已預(yù)計(jì)到5年期LPR會(huì)下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。他主要是從兩個(gè)方面考慮,一是從LPR改革至今,5年期以上LPR比1年MLF要少降5BP(Basis Point,基點(diǎn))。二是從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場出發(fā),需要進(jìn)一步降低住房貸款利率、向歷史低點(diǎn)靠攏。孫彬彬認(rèn)為,15BP似乎能夠滿足穩(wěn)增長和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的基本要求。
華泰證券研究所副所長張繼強(qiáng)表示,7月信貸的塌陷很大程度上源于房地產(chǎn),居民部門仍在延續(xù)降杠桿趨勢。對于房地產(chǎn)而言,保交樓是核心,但穩(wěn)房價(jià)是關(guān)鍵,促進(jìn)需求回暖才能讓整體行業(yè)重回正常軌道。目前二三線城市的房地產(chǎn)銷量同比跌幅還在30%至50%,對穩(wěn)信貸和穩(wěn)投資的拖累依然嚴(yán)重。這些因素決定了5年期LPR下調(diào)的必要性大增。5年期LPR下調(diào)有助于降低居民存量貸款負(fù)擔(dān),一定程度上減緩還貸潮,并釋放消費(fèi)潛力。
首套房貸最低利率今起降至4.10%
由于房貸利率普遍在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)定價(jià),各地今起執(zhí)行最新的房貸利率,首套房貸利率和二套房貸利率均同步下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。
今年5月15日,央行、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)通知,就差別化住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由LPR降為LPR減20個(gè)基點(diǎn),二套房貸利率下限仍為LPR加60基點(diǎn)。因此,今天開始全國范圍內(nèi)首套房貸利率下限將降為4.10%,二套房貸利率下限為4.9%。目前,已有大量城市的首套房貸利率都按全國下限執(zhí)行。
以等額本息方式還款的100萬元首套房貸為例,若貸款年限為30年,降息前利率為4.25%,月供為4919.40 元,此次降息后利率降為4.10%,月供為4831.98 元,每月少付87.42元,一年大約可省1050元,30年共可節(jié)省31500元;若貸款額度為300萬元,每年可省3150元,30年可節(jié)省94500元。
同樣100萬元貸款,如果年限為25年,降息前月供為5417.38 元,降息后月供為5333.74 元,每月節(jié)省利息為83.64元,一年大約節(jié)省1000元,25年節(jié)省25000元。若貸款300萬元,一年大約可省利息3000元,25年節(jié)省利息75000元。
北京首套房百萬房貸月供減少87元
北京地區(qū)房貸利率近年來一直保持穩(wěn)定,目前的個(gè)人房貸定價(jià)基準(zhǔn)為:首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn),二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn),分別比全國利率下限高出0.55和0.45個(gè)百分點(diǎn)。北京地區(qū)的房貸年限最長為25年。
此次調(diào)整后,若加點(diǎn)幅度沒有變化,北京地區(qū)首套房貸最低利率將從5%降至4.85%,二套房貸利率下限從5.5%降至5.35%。
以百萬元25年期首套房貸款為例,此前月供為5845.90 元,此次降息后變?yōu)?758.84 元,每月也是減少87元;若以北京二套房貸下限利率計(jì)算,百萬元25年期貸款,月供將從6140.87 元降至6051.62 元,每月節(jié)省利息近90元。
存量房貸客戶或明年可享降息紅利
需要提醒的是,廣大存量房貸客戶不一定能立馬享受到此次降息的紅利。
浮動(dòng)利率存量房貸會(huì)依據(jù)合同約定按期調(diào)整利率。一般銀行都規(guī)定重定價(jià)周期為一年,并在合同中約定重定價(jià)日,每年重定價(jià)日那天根據(jù)相應(yīng)的LPR情況確定當(dāng)年實(shí)際執(zhí)行的房貸利率。
北京青年報(bào)記者從多家銀行了解到,存量客戶的房貸利率重定價(jià)日一般分為兩種情況,第一種是每年的1月1日;另一種是貸款放款日對應(yīng)的每年對月對日。1月1日重定價(jià)的存量房貸客戶今年之內(nèi)都不能享受這個(gè)最新利率,需要等2023年1月1日根據(jù)2022年12月份的LPR來確定。根據(jù)貸款放款日確定重定價(jià)日的客戶,如果重定價(jià)日在8月20日及之前,今年已經(jīng)重新定價(jià),也需要等到明年再調(diào)整;只有重定價(jià)日是在8月21日及之后的客戶,可很快享受到本次調(diào)整后的紅利。
文/本報(bào)記者 程婕 統(tǒng)籌/池海波
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